法拍屋常識： 0966189846 林代書

法拍屋常識：  0966189846 林代書

只要您的房子仍有殘值，任何道路用地、農地、田地、持分土地均可我們願意迅速滿足您資金調度的需求，不要被高額的利息壓榨，提供您正當取得資金的管道讓您借錢不再挺而走險，放款額度高，利率低安全又便捷。想買法拍屋、金拍屋，但擔心資金不足嗎 ? 如何解除查封、假扣押假處分、禁止處分問題， 房子被查封就無解了嗎？買房屋可以說是人生大事，買法拍屋又比買一般的不動產牽涉到更多法律問題，如果投資人沒有作好充分準備，可能稍微不慎，就會惹上一堆麻煩事，不僅花錢難以消災，還會浪費時間和精力。因此在準備購買法拍屋之前，一定要好好做功課弄懂相關規則和注意事項或找細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，才能降低購屋風險，真正買到真正便宜的法拍屋。

金拍屋 : 由台灣金融資產服務公司拍賣的房子 : 一般是由法院委託台灣金融資產服務公司拍賣的拍賣案件，也有金融資產管理公司委託台灣金融資產服務公司代拍，這種房子就稱金拍屋。

銀拍屋 : 銀行自行或委託拍賣公司拍賣的房子，銀行貸款借出去的錢要不回來時，因有債務人房子抵押，經聲請強制執行法院拍賣多次拍不掉，銀行就自已買回來，所有權變成銀行，然後再拍賣出去的房子，這種房子就稱銀拍屋。

提醒你：銀拍屋不一定比市價便宜，銀拍屋是銀行買受的資產，銀行是不動產的所有權人，為了拿回更多的資金，常在出售或拍賣前，銀行都會事先整理過所以價格也會跟市價差不多，頂多只便宜一點點，而且一般銀拍屋都是以現場喊價的方式進行，在現場很容易受到喊價氣氛的影響而不自覺地造成出價壓力，所以成交價格通常都會接近市價或高於市價。

法拍屋 優勢 : 價格低於市價，相對便宜： 一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的 1 至 2 成做為底價，而競標者不都也希望能低於市價的行情進場投標，通常法拍屋不會一次拍賣就被拍賣處理掉，有些標的物可能一拍再拍，拍賣至 3 拍或特拍才被標走，由於拍賣若流標下次拍賣底價會再打 8 折，因此法拍屋常會因一再流標而價格愈拍愈低，所以法拍市場的不動產常會出現底價只有市價一半的房屋或土地。

成本低廉，投資報酬率高： 法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價 2~5 成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高投資報酬若找到細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，可能比當初標到的成本高出一倍的價格賣出，即使扣掉成本和稅賦，轉手利潤亦可能達 2~5 成。

產權清楚，移轉取得較有保障： 依強制執行法執行程序，在標到之後，在法律上是原始取得，在此不動產任何抵押設定都會全部塗銷，得標者在 7 天內付清尾款款項後，就可以取得權利移轉證書，而後再拿權利移轉證書到地政事務所辦理過戶登記，不需前任所有權人或其債權人的配合，產權移轉取得絕對清楚而且有保障。

注意事項 : 1.謹慎評估自已的購屋的經濟能力。 2.確定自已的需求和選擇法拍屋、法拍土地條件。 3.投標前要注意是否符合參予標購之資格。如：農業用的農舍或土地。 4.詳閱法拍屋公告 和查封筆錄。 5.實地勘查法拍屋、土地周圍的生活機能、環境。 6.屋況是否年久失修會影響重新整理費用。 7.注意租賃權問題，法院有無排除。 8.法拍標的物件是否點交，如不點交處理過程繁複。

準備多少錢 ? 投標時要先繳交的保證金，一般是總底價的20 %，得標後充抵價金，未得標則歸還投標者，得標時要繳交的尾款，也就是投標拍定的總價款減去保證金，一般要求必須在 7 天內繳交給法院才能取得權利移轉證明

稅費：購買不動產時要繳交的契稅。 何謂契稅：契稅是你買房子時必須要繳給政府的契價稅，一般不動產買賣移轉而「取得」所有者，也就是買賣交易的「買方」必須要申報繳納契稅，稅額是以建物核定契價乘上 6 %依據契稅繳納收據，向地政機關辦理權利變更登記 地政規費：得標後辦理過戶所需的地政規費。代書費：委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費。代標費：委託代標公司代為投標，就必須支付代標服務費。

提醒你：在投資拍賣時，除了準備投標的金額之外，還要額外準備一筆錢，以支付應其他相關費用，或以備突如其來的狀況。

法拍的陷阱：一般拍賣案件點交狀況，雖然分成點交和不點交兩種，但是依標的物情況不同又可分為： 可確定點交：拍定後，法院一定點交，問題較為單純。有條件點交：拍賣筆錄上面如果有「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，也就是如果是空屋法院就點交，不是就不點交。確定不點交：

例如有租約的，法院就確定不點交，因此這種物件即使標到也不能使用。 提醒你：
這種情況法院不負責點交：不動產遭到查封之前就已出租於第三人使用，租賃關係仍然存續，要等到租約到期，得標者才有權利承受不動產。

法拍屋專案貸款
貸款金額	200 萬元。
貸款期間	20 年。
貸款利率	本行定儲利率指數加碼機動計息，目前為 1.96 % - 3.15 % 以上。
各項相關費用總金額	2000 元 。
總費用年百分率	1.97 % - 3.16 %
註	1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 2.總費用年百分率不等於貸款利率。 3.總費用年百分率之計算基準日為 98 年 3 月9日。
三重鴻鈞代書事務所
對象	標購法院拍賣之不動產者。
貸款額度	最高為拍定價格之八成。
貸款利率	代墊款期間 ( 信用貸款 ) 年利率 6 % ~10 %。 完成抵押權設定之擔保放款：可適用 2000 億優惠房貸 ( 目前年利率 1.325 % ) 或本社指數型房貸。
準備文件	借款人與保證人之身分證影本。 拍賣公告。 保證金之繳款收據。 （尚未得標者，暫免附）收入證明。
相關費用	開辦費 ( 含謄本費，信用查詢費及鑑估費等 )：     2,000 元。 代墊尾款手續費：3,500元。
總費用年百分率	貸款條件 貸款金額 200 萬元 貸款期間 3 個月 貸款利率 6 % ~ 10 % 開辦費、代墊費用合計 5,500元
註	總費用年百分率，係依據金管會 94 / 8 / 15 金管銀 ( 三 ) 字第 0943000999 號令規定揭露，指消費者依授信利率及相關費用標準計算之應付所有總費用，以借款本金計算之年百分率。 總費用年百分率不等於貸款利率。
代書產權登記、代書辦理繼承、代書證書、代書遺產稅贈與稅之節稅規劃

金拍屋 : 由台灣金融資產服務公司拍賣的房子 : 一般是由法院委託台灣金融資產服務公司拍賣的拍賣案件，也有金融資產管理公司委託台灣金融資產服務公司代拍，這種房子就稱金拍屋。

銀拍屋 : 銀行自行或委託拍賣公司拍賣的房子，銀行貸款借出去的錢要不回來時，因有債務人房子抵押，經聲請強制執行法院拍賣多次拍不掉，銀行就自已買回來，所有權變成銀行，然後再拍賣出去的房子，這種房子就稱銀拍屋。

提醒你：銀拍屋不一定比市價便宜，銀拍屋是銀行買受的資產，銀行是不動產的所有權人，為了拿回更多的資金，常在出售或拍賣前，銀行都會事先整理過所以價格也會跟市價差不多，頂多只便宜一點點，而且一般銀拍屋都是以現場喊價的方式進行，在現場很容易受到喊價氣氛的影響而不自覺地造成出價壓力，所以成交價格通常都會接近市價或高於市價。

法拍屋 優勢 : 價格低於市價，相對便宜： 一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的 1 至 2 成做為底價，而競標者不都也希望能低於市價的行情進場投標，通常法拍屋不會一次拍賣就被拍賣處理掉，有些標的物可能一拍再拍，拍賣至 3 拍或特拍才被標走，由於拍賣若流標下次拍賣底價會再打 8 折，因此法拍屋常會因一再流標而價格愈拍愈低，所以法拍市場的不動產常會出現底價只有市價一半的房屋或土地。

成本低廉，投資報酬率高： 法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價 2~5 成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高投資報酬若找到細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，可能比當初標到的成本高出一倍的價格賣出，即使扣掉成本和稅賦，轉手利潤亦可能達 2~5 成。

產權清楚，移轉取得較有保障： 依強制執行法執行程序，在標到之後，在法律上是原始取得，在此不動產任何抵押設定都會全部塗銷，得標者在 7 天內付清尾款款項後，就可以取得權利移轉證書，而後再拿權利移轉證書到地政事務所辦理過戶登記，不需前任所有權人或其債權人的配合，產權移轉取得絕對清楚而且有保障。

注意事項 : 1.謹慎評估自已的購屋的經濟能力。 2.確定自已的需求和選擇法拍屋、法拍土地條件。 3.投標前要注意是否符合參予標購之資格。如：農業用的農舍或土地。 4.詳閱法拍屋公告 和查封筆錄。 5.實地勘查法拍屋、土地周圍的生活機能、環境。 6.屋況是否年久失修會影響重新整理費用。 7.注意租賃權問題，法院有無排除。 8.法拍標的物件是否點交，如不點交處理過程繁複。

準備多少錢 ? 投標時要先繳交的保證金，一般是總底價的20 %，得標後充抵價金，未得標則歸還投標者，得標時要繳交的尾款，也就是投標拍定的總價款減去保證金，一般要求必須在 7 天內繳交給法院才能取得權利移轉證明

稅費：購買不動產時要繳交的契稅。 何謂契稅：契稅是你買房子時必須要繳給政府的契價稅，一般不動產買賣移轉而「取得」所有者，也就是買賣交易的「買方」必須要申報繳納契稅，稅額是以建物核定契價乘上 6 %依據契稅繳納收據，向地政機關辦理權利變更登記 地政規費：得標後辦理過戶所需的地政規費。代書費：委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費。代標費：委託代標公司代為投標，就必須支付代標服務費。

提醒你：在投資拍賣時，除了準備投標的金額之外，還要額外準備一筆錢，以支付應其他相關費用，或以備突如其來的狀況。

法拍的陷阱：一般拍賣案件點交狀況，雖然分成點交和不點交兩種，但是依標的物情況不同又可分為： 可確定點交：拍定後，法院一定點交，問題較為單純。有條件點交：拍賣筆錄上面如果有「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，也就是如果是空屋法院就點交，不是就不點交。確定不點交：

例如有租約的，法院就確定不點交，因此這種物件即使標到也不能使用。 提醒你：
這種情況法院不負責點交：不動產遭到查封之前就已出租於第三人使用，租賃關係仍然存續，要等到租約到期，得標者才有權利承受不動產。0966189846 林代書

法拍屋專案貸款
貸款金額	20 萬元。
貸款期間	20 年。
貸款利率	本行定儲利率指數加碼機動計息，目前為 1.96 % - 3.15 % 以上。
各項相關費用總金額	2000 元 。
總費用年百分率	1.97 % - 3.16 %
註	1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 2.總費用年百分率不等於貸款利率。 3.總費用年百分率之計算基準日為 98 年 3 月9日。
三重鴻鈞代書事務所
對象	標購法院拍賣之不動產者。
貸款額度	最高為拍定價格之八成。
貸款利率	代墊款期間 ( 信用貸款 ) 年利率 6 % ~10 %。 完成抵押權設定之擔保放款：可適用 2000 億優惠房貸 ( 目前年利率 1.325 % ) 或本社指數型房貸。
準備文件	借款人與保證人之身分證影本。 拍賣公告。 保證金之繳款收據。 （尚未得標者，暫免附）收入證明。
相關費用	開辦費 ( 含謄本費，信用查詢費及鑑估費等 )：     2,000 元。 代墊尾款手續費：3,500元。
總費用年百分率	貸款條件 貸款金額 200 萬元 貸款期間 3 個月 貸款利率 6 % ~ 10 % 開辦費、代墊費用合計 5,500元
註	總費用年百分率，係依據金管會 94 / 8 / 15 金管銀 ( 三 ) 字第 0943000999 號令規定揭露，指消費者依授信利率及相關費用標準計算之應付所有總費用，以借款本金計算之年百分率。 總費用年百分率不等於貸款利率。
代書產權登記、代書辦理繼承、代書證書、代書遺產稅贈與稅之節稅規劃