茗暘地政士事務所: 3月 2011

1: 我們住在一個 69 年建的五樓公寓,五樓住戶在 83 年六月加蓋了頂樓樓下住戶並沒有簽放棄頂樓使用權條款!現在如果沒有成立管委會,也沒有召開所有權人區分會議 (鄰居們並不願意破壞和諧!) 頂樓住戶表示建管處有拍照管理,每年他們都有繳納稅金請問這樣表示合法嗎? 在除了經區分所有權人會議決議以外,單憑一戶或者兩戶的力量, 有沒有辦法對付頂樓的違建?
2: 同上題,這個公寓的分區是屬於商業區,邊間,登記為住宅該頂樓住戶分別在五樓側邊加掛巨幅帆布廣告, 加蓋部分沿女兒牆搭設鐵架,高度與違建部分齊,設立廣告看板請問這部分在沒有管委會的情況下, 單戶住戶有否解決的方法?
本所答:
一、通常早期的五樓公寓，有些建商在完工交屋時會附上一份協議(同意)文件，讓其他樓層屋主蓋章，同意頂樓的使用權規五樓屋主。但即使有此份文件，也不能隨意加蓋頂樓，讓其他樓層屋主無法使用頂樓(如晒衣物、棉被)，因此可向縣市政府拆除大隊檢舉報請拆除，每月一封檢舉函，讓拆除大隊趕快拆。
二、稅捐處對於違章建築依然會依法課徵房屋稅，但並不代表有課徵房屋稅就變成是合法的建築物，違建就是違建，如建管單位曾拍照管理，謹是不得再增建且暫緩拆除，並不是永遠不須拆除，如果其他樓層住戶多列舉一些此加蓋違建所造成的危害之處以檢舉，拆除大隊就可能會儘速處理。又如果無法協議召開區分所有權人會議，可以報請主管機關協助主持召開。在尚未成立管委會之前，不斷檢舉違建，亦是一個辦法。
三、根據公寓大廈管理條例，非依法令規定，並經「區分所有權人會議」的決議，不得設置廣告，經制止無效，可請主管機關課處罰款，讓住戶自行回復原狀，如果住戶仍不自行回復原狀，則主管機關可逕行回復原狀，而所花費用，由該住戶負擔。又依廣告物管理辦法第二十二條之規定，還可請主管機關依建築法、消防法或違章建築物處理辦法來處罰，甚至還可訴請法院依侵權行為，強制拆除違建及廣告看板。
會員問:(台南市高小姐)
本人於民國八十二年以新台幣二百零五萬元買下A百貨公司地下第二層的一個小攤位，持有面積約6.72坪，由TOP顧問公司全權處理租賃事宜。及至A百貨公司因營運不善而將面臨歇業，且無租金可收。因此招開緊急會議與所有業主協商欲調降租金，由於一下調降的幅度高達40%業主們無法接受，致使問題不能解決。九十年初與B百貨簽約出租，簽訂九年租約先行支付二個月押金，並要求試賣三個月。誰知試賣結束便又強求減租一半，葉主們迫於無奈之下只有答應。可是，四個月後竟不付租金了，目前管理委員會〈當初由業主推選出來的〉正與對方訴訟之中。而我們的押金早已支付了大阪百貨試之前的場地各項費用，然而在年度所稅中尚須將押金以5%利息申報，真是情何以堪？如今此建築物由管理委員會自行管理出租；理由是：與其任由荒廢不如自己找廠商出租，所得租金再分與各業主，本人對所提之方案雖不茍同，但此決議亦是由出席業主決議通過，不參加者自行放棄權利。自己花錢購置的財產竟無自主權，既不能拒絕出租，又要負擔因仍在營業中的高房屋稅。所以想請教貴所幾個問題煩請解惑，不甚感激。 1.是否有法律方法可以拒絕繼續出租？若是可以，是否能提出申請減輕房屋歲稅？ 2.如果我想拋棄此「財產」可行嗎？〈此財產之房貸已全部付清〉或者有其它更積極的方法？
本所答:
一.百貨商場大樓的攤位，一般屬區分所有性質，也就是說每位所有權人的權利皆屬持分共有，但沒有確定位置，除非全樓層所有權人有作出分管協議(看看有無分管協議書)，且產生明確的分管位置圖，各所有權人對自己的持分權利才有自主權。假如無明確的分管位置，則無自主決定權，那麼管理委員會(各所有權人所推選出來的)所作出的決議，對各業主(各所有權人)就有約束力。因此，您如要拒絕出租，應視您的產權是否有明確的分管位置。商場攤位如有作營業使用，房屋稅即按營業用稅率課徵；若整樓層目前空置且沒有作營業使用，可試圖向當地稅捐處申請按非住家非營業用之稅率課徵(稅率較低)。

二.想拋棄財產，可以用捐贈的方式辦理，問題是捐贈的對象為何？若是捐贈給個人，恐又需花一筆稅費；由於此商業攤位，目前幾乎可算是無產生收益狀態，若想捐贈給政府機關，政府機關恐怕會不願意。

三.
(1)目前國內有很多仲介公司專門收購道路用地，作為公司節稅或沖抵個人遺產稅之用，建議可考慮委託仲介公司以低價出售上述對象。
(2)或是捐贈給財團法人如：基金會、合法寺廟、教堂、社會福利機構。
會員問:(屏東市張先生)
本人於去年(2001)4月賣出一間約27坪的房子,於今年1月接到當初買方仲介來電告知,說買主日前為裝修浴室拆下天花板時發現水泥剝落鋼筋外露,懷疑是海砂屋,且認為我們惡意欺瞞寄出存證信函(因寄錯地址故我們沒收到).當我們聽到此訊息後馬上與仲介一同拜訪買方,並澄清當初我們並不知情.但買方執意要我們負起賠償責任,不然要以重大瑕疵告我們,由我們原價買回.請問賣方在不知情的情況下有需要負任何的責任嗎?如果是,那我是否也可追究4年前的賣我的屋主?
本所答:
一.房屋賣出後，賣方對此買賣交易負有二種擔保責任，即：1.權利瑕疵擔保責任2.物的瑕疵擔保責任。本案依您所述的情況，應屬於買賣雙方對於物的瑕疵擔保責任認定有所爭議。而依照民法規定，買賣成立後，如因為房屋有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任時，買方可依法行使的權利除了要求解除契約外，另有要求減少買賣價金。(二項請求權)
但這二項請求權必須在交屋後六個月內提出，也就是說交屋已超過六個月後，如具備某些條件時，原屋主(賣方)可拒絕買方事後的請求。(拒絕賠償)
二.什麼是上述的某些條件，即：(1)當賣方不知有此瑕疵存在(此瑕疵本案指海砂屋的情況)(2)買方明知有此瑕疵存在卻仍願意買下(3)賣方賣屋時未向買方作出絕無此種瑕疵，否則願負賠償責任的保證。因此，您既然事前不知情，且非故意隱瞞，假如又未向買方保證絕無海砂屋的情況，而買方又是在交屋已超過六個月後才提出請求，則依法您已不必負責任了。
三.假使一切如您所述，則目前買方依法很難向您追索賠償，即使去法院告亦難主張瑕疵擔保責任。甚至買方如主張債務不履行請求損害賠償時，只要您當初買賣成立時，未向買方保證絕無海砂屋的情況，則可據此提出抗辯而拒絕賠償或拒絕解除契約。況且您所述的屋況，是否為海砂屋，還有待鑑定，因此本所建議您暫時以不變應萬變，等買方出招再說。
相對的，四年前賣屋給您的屋主，如符合上述各項條件，亦免除擔保責任。
會員問:(新竹市王小姐)
本人目前房地產買賣糾葛兩年半。
　　起因是由於原本看屋議價時，仲介與賣方皆提示兩張地號權狀、一張建物權狀，共三張權狀。直至簽約用印當天，才突然改口說：其中一張不到兩坪的土地權狀，不在此次交易範圍內；因為房子是別人贈與的，所以他們也不清楚在哪裡；總之先以房子建物權狀及建物座落之土地權狀過戶。﹍﹍﹍　　後來才發現，那兩坪不到的土地，事實上是巷道的持份。但標的物由於座落巷尾，得天獨厚地可將此巷道之持份圍進大門內，而成為院子的一部份。﹍﹍﹍如果早知道要買的房子，大門內竟然有別人不賣的土地，這房子誰要買？﹍﹍﹍賣方甚至與仲介勾串，要求我方為此不到兩坪的道路用地多付四十五萬。仲介公司向我方擔保必然會負擔此筆款項，讓買賣順利進行﹍﹍；事後證明這又是一個陷阱，置我方於法律上極不利的處境。　　原本還沒想到採取法律行動。但賣方於一年多前搶先動作：狀告代書要求返還書據。而仲介只一味假仁假義地做保證，事實上不但超收仲介費、業務侵佔代書費﹍等款項、甚至違反公司法﹍﹍﹍。　　目前法律程序進行到：返還書據一案，一審敗訴。我方以參加人身份，徵得代書同意後上訴。但由於立場薄弱、舉證不足，而必須再另打一個移轉所有權的民事的本訴，然於此對我方損失更大。﹍﹍﹍
　　我方雖然於刑事狀告賣方與仲介勾串詐欺，但一審仍是以不起訴處分。雖委託律師再上訴，但二審第一次開庭約在半年多農曆年前，時至昨日才接到第二度開庭的通知，在下週一。原本寄望以刑事壓制民事，促使賣方與仲介誠意和解，亦是不容易。﹍﹍﹍
　　目前最嚴重的問題是：X月XX日若不能達成和解、亦無法提出移轉所有權之民事本訴，則「返還書據」即將進入言詞辯論，則我方在提不出更有力的支持論點的情況下，極有可能如一審般敗訴，屆時賣方得以索回所有權狀。　　﹍﹍﹍不知如此，對我方可能會有的影響如何？我方是否有可能以賣方索回書據視同解約，索回已付之價金？若是不能，則如賣方對標的物之處分與抵押，我方又當如何伸張與保障自己的權益？若賣方在買賣的權利義務關係沒有釐清楚的情況下任意處分或抵押標的物，是否觸犯法律？
本所答:
1.賣方起訴請求代書返還書據、權狀。倘此筆土地目前尚未過戶您名下，法律上仍是賣方之不動產，賣方要求代書返還書據、權狀，是可以站得住腳；除非能證明此筆土地是當初買賣標的的一部份，只是暫時尚未過戶而已。
2.賣方沒有重大瑕疵，很難成立解約之條件(因扣除此私設巷道之土地，買賣標的房屋仍可使用)，既難解約，所以亦難索回已付的價金。(頂多只能以使用功能降低為理由，請求賣方減少買賣價金)
3.如果請求移轉過戶之官司，以後未能勝訴，則賣方仍擁有此筆土地所有權，他可以隨時處分與抵押設定，買方無權阻擋，但在實務上這種持分之巷道用地，很少人有興趣去購買及抵押借錢。
4.法理上這筆持分巷道土地，目前仍是賣方名下所有，他隨時可以合法處分(過戶)或抵押設定，除非被限制登記(如：假扣押或假處分等)，才能使此標的無法動彈。
5.本所建議：
(1)巷道是持分共有，您所圍起來的部份面積位置，法理上很難認定是誰的，除非分割清楚。所以繼續使用，暫時不會有被請求拆除之危險。(重點所在)
(2)要打官司，必須看清楚買賣契約(私契)以及訂金收據的記載，是否有將此標的(巷道用地)納入：如有，官司勝算機率大；但如只是口頭講，則恐怕難以舉證，官司就不一定贏。
(3)如果仲介公司的斡旋金或訂金收據有記載此標的(巷道用地)，而買賣契約未記載，則可向仲介公司請求賠償。
會員問:(新北市蘆洲區李先生)

有關公共設施預定地如何抵稅?
本所答:
公共設施預定地可抵繳遺產稅或贈與稅，但該土地須為遺產或贈與財產的一部份。
會員問:(台中市楊先生)

本人目前名下有一公寓店面（新屋）並且還是在貸款情況下如果想將房子與貸款轉登記在未婚妻的名下請問如何辦理才能將損失（如所得稅...等等）降至最低並且讓原貸款銀行接受
本所答:
1.過戶稅金:除非您們戶籍已登記為配偶，且採夫妻贈與的方式過戶才可免課土地增值稅。既是新屋或許土地公告現值尚未調高，即使依一般買賣方式過戶所課的土地增值稅亦有限(應先申請土地謄本求證)
2.銀行貸款:更改債務人須再負擔一筆設定費及代書費等，將來結婚後以妻的帳戶繳貸款即可。
會員問:(新竹市魏小姐)

我最近買一間新成屋，現金付款，最近正在辦過戶，請問我要如何得知建設公司有無偷偷拿我的房子去貸款?我有位朋友即遇到此種情形，買屋2年後因建設公司付不出利息，才知房屋被偷偷摸摸貸款，謝謝!
本所答:
1.趕緊到地政事務所申請該棟房屋土地及房屋登記簿謄本個人全部一份，如有貸款，在他項權利部會有抵押權設定登記。
2.以目前房地產景氣而言，現金付款是一件很危險的事，因為前手建設公司幾乎都有貸款存在，貸款未清，但買賣款如已付清，則可能變成以雙倍價格買屋。
3.建議先以貸款方式買屋，由銀行幫您把關，您只須付自備款，等全部過戶完成，再清償銀行貸款即可。(但須注意有些銀行提前還貸款，會罰解約金)
4.若請高明代書把關，仍可克服以現金付款而不會出問題的情事。
會員問:(桃園市侯小姐)

5/1看房子(成屋)但未看到實際房屋內部,只看到其它裝潢屋,卻一時心動給了所謂定金5萬,賣方給了一張購屋臨時證明,內容並約定未簽約視同違約,但未書明可否退回訂金,且未有買賣契約書可看,5/2後悔,但賣方表示訂金不可退,想請問可否退回訂金?
本所答:
要退回訂金必須有理由，如：買賣條件談不攏、無法簽約完成等，建議找專家從此方面著手，就可要回訂金。
會員問:(北縣板橋市吳小姐)

我媽最近有抽中勞貸,也決定要買房子了,要跟中國信託辦理貸款280萬,包括勞貸220萬,但是中國信託卻說因為我爸大約在8年半前有跳票的記錄,所以大概只願意貸262萬,而且這個金額還不太確定,有可能都貸不到,但是這對我們而言,是有點困難,就是希望能順利貸到280萬,而且票據法不是只約束6年嗎?到底要什麼方法才能順利貸到280萬呢?希望能盡速給我答案...因為有點趕!
本所答:
1.建議改以您母親為借款人，而您自己或其他已成年的兄弟姐妹做為連帶保證人，就可以克服信用問題。
2.至於貸款金額的高低，每家銀行估價的標準稍有不同，請代書協議或換他家銀行試試！
會員問:(彰化縣許先生)

甲有兩筆土地,此兩筆土地與乙訂有租賃契約.在契約期滿前,若甲將其中的一筆土地贈與其妻子.則贈與生效後,甲與乙雙方原本所訂定的租賃契約約束是否有效力.謝謝!
本所答:
1.依據民法買賣不破租賃之原則，贈與行為雖可排除優先購買權的限制，但仍有租賃權的約束。
2.欲終止租賃契約，可依據民法租賃之相關規定或該租賃契約之相關條款，找出乙方違約的事項，即可終止租約。
會員問:(新北市三重區葉先生)
我住的是14層樓公寓,分AB兩棟.兩棟相連,但A棟為完整14樓(我住A棟10樓),B棟則分為1~7樓及1~14樓雙併,(AB兩棟如H型). 問題:3年前交屋後,A8及A9於B7(位於H型的凹處)上加蓋,也就是B棟看似變成1~9樓及1~14樓雙併了(照道理B7頂樓要加蓋也應該是屬於B7來蓋,卻變成A8及A9從旁加蓋了).現在管委會也想在上面加蓋了,可是卻會妨礙我A10窗戶的採光及通風等等,請問我該怎麼辦?且A8及A9據說已取得使用執照,但頂樓應屬於公用的呀?!它是合法的嗎?可以合法加蓋?謝謝!!
本所答:
大樓房屋加蓋一般情況皆無法合法取得使用執照，也就是違建。若向當地縣市政府拆除大隊(用信函)檢舉後，不斷追蹤詢問，可較快速拆除該違建，以解決您的困擾。

會員問:(高雄市楠梓區劉先生)

你好:我現住大樓,想換透天厝,然現金不多,我現房貸本金剩約240萬, 而房價高於所剩貸款,是否可與銀行協商,現住之大樓貸款不繳,抵押給銀行,新買之透天厝貸款仍向原銀行貸,謝謝
本所答:
1.銀行很難答應抵押貸款不繳息！
2.如果有換屋的計畫，建議您先將現有的住宅賣掉，資金較充裕，再買新屋。
會員問:(新北市板橋區曾小姐)

您好:敝人名下有1棟不動產,因辦理過戶被母親設定抵押權,房子現在由母親與其男朋友居住,因母親不願塗銷且不願讓我使用,不知若母親先過世,其男朋友有權居住在我的房子???(其男朋友已住4年,我無權趕走他,因母親護庇)聽說,若有人未經屋主同意強行入屋且居住,屋主未在法律時效(?年)內提出告訴,形同默認,是否有此事???感謝回覆!!
本所答:
1.如果您母親的男友沒有合法承租，或您不曾同意他借用(借用權)，則屬無權居住，您可先請他自行搬走，若他執意不搬，可訴請法院判決後強制搬遷。
2.若您始終不曾收到租金，則請無權居住之人搬遷是沒有法律時效！

會員問:(台北唐小姐)

我在兩年前購買一間預售屋,有幾點問題,懇請幫忙解惑,實不勝感激. 1. 住家正後方是一座 "萬應祠" , 當初建商以一塊很大的帆布招牌,將整座祠堂遮掩住,直到施工後才發現有座 "廟" 在住屋正後方, 唉 !!! 請問建商是否有義務在售屋時告知此環境狀況?

2. 我的隔鄰將陽台違法外推,致使我主臥室的窗戶被包在他家的鐵欄杆內,(很難形容). 經與隔鄰交涉,他說他花了十萬塊錢由建商幫他蓋的. 但是建商此舉完全未知會我,且危害到我的居家安全,影響我的生活,經數度與建商討論,建商都避不見面,而我因懷孕生子也有點無力與無奈再去爭論, 在此,我想請教貴事務所, 由於建商不法圖利的行為,致我權益受侵害,我可否具狀要求解除房屋買賣的契約,要求建商回收房屋.

本所答:
1.當初建商可能故意忘記告訴您住家後面有萬應祠，因為如誠實告知客戶，所有的房子恐怕就都不好賣。法律上這種「環境狀況」不是嚴重瑕疵，很難追究，只能朝協議請求減少價金解決。
2.假如建商所蓋的陽台影響到您，只要向縣府拆除大隊檢舉就可以(最好是用書信的方式)。
3.有些建商很小心，不會自己幫客戶蓋違建，而是請包商施工，所以必須確認到底是誰施工違建，才可請求損害賠償。至於請求建商收回房屋，可能不容易成功，因為要舉證重大瑕疵並不容易。
會員問:(台南市胡先生)

請問土地買賣可有明文規定，買賣雙方若有仲介者，須要各別給付費用嗎?若雙方皆無簽訂合約，買方是否仍須付費用嗎?<賣方已付佣金>
本所答:
1.仲介費用的相關規定，在民法債權編之「居間」一節中有詳細規定。
2.仲介費用給付的約定，在法律上並不是屬於要式契約，也就是口頭約定也可以。
3.仲介費用的給付，若之前有約定，應依照約定方式，若無約定，則依照民間買賣土地的交易習慣。

會員問:(台北市簡小姐)

3年前,我買一間房子,向銀行貸款180萬,而後又向銀行2胎貸款30萬,每月須繳28000利息,目前已經負擔不起,若不想要繳28000利息,及放棄房子,如何做對自身比較好,謝謝您的幫忙.
本所答:
1.向銀行申請銀行貸款時，除了借款人為債務人以外，保證人是免不了，而且一般都是連帶保證人，也就是說你將來若繳息不正常時，銀行是可以向您的保證人來求償。
2.若您有意放棄房子，最好是趕緊找仲介公司將房屋賣掉換取現金，而不是讓銀行拍賣您的房子，畢竟目前法拍價格通常都低於市價，且若拍賣金額不夠還借款，銀行還可以對您及連代保證人的其他財產及薪水來追討。
會員問:(台中市張先生)

六年前,我爸賣出一筆土地,契約上有要求要於一個月內辦理墓地變更,而我爸也一直都有在辦理,而經過六年後,也就是現在,對方要求說要我爸將土地買回,理由是未將墓地變更的合法證明給他,而我爸也一直都有在辦,只是還在審核中,於是對方提出要求要我爸以當年的價錢買回其土地,請問我爸有權拒絕買回嗎?
本所答:
1.在不違反法令之情況下，買賣雙方以契約條款為依據，契約上若要求一個月內完成墓地變更，就必須遵守。
2.但，如果沒有明確的日期顯示必須在什麼時候辦理完成，則買方不能以此認定賣方違約，而要求賣方買回土地，除非賣方一直沒有履行辦理土變更的程序。因此，您必須根據契約條款仔細推敲而定。

會員問:(台中縣張先生)

我有預售屋買賣契約問題想請教你,去年五月買下一間透天屋,本人至工地勘查後,發現本人所購置房屋(人車分道)在建設公司未告知情況下,將化糞池及倒料洞(狗洞)開至本人所購置房屋中1,2,3,樓中,如今發現是否有權要求建設公司賠償或解除契約?
本所答:

應先向建設公司索閱建築藍圖，確認化糞池及倒料洞(狗洞)建築位置：
1.不是設計上原預定位置：表示建商任意變更建築結構。建商此舉，對買方的您而言，已構成買賣關係上的重大瑕疵，那您當然可以依法向建設公司請求解除契約或損害賠償。
2.是設計上原預定位置：恐怕對您較不利，因為是自己訂購房屋的時候沒有查清楚，或許可以嘗試和建商協調，以達到換屋或價金減少等的目的。

會員問:(高雄市陳小姐)

我有一間房子，目前是我的朋友在居住，並且由他繳貸款，但近幾次，他都未能如期的將貸款繳出，我希望能將房子過戶給他，他一直以貸款未繳清，無法過戶為由，拒絕不理，請問我能將房子收回嗎?如他不肯，我又有何方法可以請他遷出呢?
本所答:
1.貸款未繳清，房屋一樣可以辦理過戶。(除非是國宅貸款)
2.想收回您的房子，應先確認您和朋友之間是否有租賃契約關係？
(1)若有:依終止租約的法律方式就可將房屋收回.
(2)若無:隨時可以請對方搬走，除非還想繼續維持雙方關係。
(3)若原來有租約而租期到了之後卻沒有再續簽契約:已經構成不定期租賃契約關係。對您較不利，可依追討租金的方式要回房屋。
林代書諮詢專線：0966189846

茗暘地政士事務所

2011年3月5日星期六

房屋(不動產)買賣糾紛

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2011年3月4日星期五