代書服務項目

代 書 服 務 項 目   0966189846 林代書
不動產介紹	土地、房屋買賣、介紹、交換、不動產使用管理、建築管理。
一般產權過戶	土地、建物買賣、贈與、繼承、遺產分割等移轉過戶登記。
銀行貸款	房屋貸款、國宅貸款、首次購屋貸款、私人貸款抵押設定。
節稅退稅	自用增值稅、地價稅、房屋稅、法拍移轉、自用住宅、重購退稅遺產、贈與移轉等節稅問題。
疑難處理	專辦遺產繼承、贈與、稅前規劃協議分割繼承，共有物處理等疑難雜案。
產權調查	調查產權真實性、疑難查詢。
契約協議	合建、委建、合解、調解、協議損害賠償、拆遷補償、債權移轉等契約撰立協議。
代撰書狀	代撰登記相關申請書類，授權書委託書、切結書、存證信函等，及各機關單位，陳情訴願書。
非訟案件	法院裁定、拍賣撤封、買賣、租賃公證等、催收債款、非訟案件代為聲請、代擬書狀。

關於繼承登記及遺產分割

關於繼承登記及遺產分割  0966189846 林代書

壹、案例：

某甲與乙、丙、丁為兄弟，共同繼承父親之遺產土地十筆，針對該十筆土地遺產，甲、乙、丙、丁四人曾簽立分割繼承之協議書，惟事後有人反悔，故遲遲未辦繼承登記及分割，多年後乙死亡，乙的繼承人有戊、己、庚，嗣因繼承人甲負債，想處分上開十筆土地中伊之權利，甲該如何處理？

貳、問題：

（一）、甲可以單獨辦理繼承登記嗎？倘未曾簽立分割繼承之協議，甲可否逕行提起分割共有物之訴訟？

（二）、分割協議之效力是否及於應有部分之受讓人？履行分割協議書之請求權，有無消滅時效之適用？倘有，且該請求權又罹於時效，得否另請求裁判分割？

（三）、十筆土地之遺產未辦理繼承登記，或甲自行辦理繼承為公同共有之登記，甲能否處分其潛在之應有部分？

（四）、甲可否訴請將遺產之公同共有關係變更為分別共有關係？

參、解析：

（一）、土地法第七十三條第一項規定：「其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。」，故土地之繼承登記，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之，毋庸為裁判上之請求，是以在實務上倘繼承人之一提起訴訟，僅單純訴請其他繼承人辦理繼承登記，會因欠缺權利保護要件，而遭駁回。（註1）。又依民法第一千一百五十一條規定：繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。而分割共有物，性質上為處分行為，依民法第七百五十九條規定，共有不動產之共有人有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，不得分割共有物。是以，倘在未辦理土地繼承登記前，繼承人之一不得以其他繼承人拒絕辦理繼承登記及不同意協議分割為由，逕行訴請分割共有物。惟起訴時倘將訴請辦理繼承登記，合併提起分割共有物之請求，因符合訴訟經濟原則，實務見解係准許的（註2）。是以本件倘其他繼承人不肯配合辦理繼承登記，亦未曾簽立分割繼承協議書，不同意協議分割，繼承人甲應可對其他全體繼承人起訴，同時請求辦理繼承登記及分割共有物。

（二）、民法第八百二十三條第一項規定：各共有人得隨時請求分割共有物。共有人間請求分割共有物之方法有二：一是協議分割，二是裁判分割；協議分割必須經全體共有人之同意，分割之協議，不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人，亦有拘束力（註3），故甲、乙、丙、丁四人曾簽立之分割繼承協議書，於乙死亡後，對於乙之繼承人戊、己、庚三人亦有效力。然分割繼承協議書，僅取得履行協議之請求權，共有人中有人未按協議履行或拒絕履行，他共有人得訴請履行，而此履行分割協議書之請求權，有消滅時效之適用，時效期間為十五年（註4），故本件該分割繼承協議書簽立之時間，倘尚未逾十五年，甲可依據該分割協議書，請求就分得之部分辦理所有權移轉登記或分得價金之給付等。倘履行分割協議之請求權，已罹於時效而消滅，共有人又為時效之抗辯，拒絕履行，甲得否請求裁判分割？實務係採肯定見解，亦即係得請求裁判分割（註5）。

（三）、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（參民法第一千一百五十一條規定），又依土地登記規則第二十九條規定，繼承之土地原則上應申請為公同共有之登記，經繼承人全體之同意，始得申請為分別共有之登記。公同共有之意義規定於民法第八百二十七條第一項、第二項：「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部」，因上開之規定，故實務見解認為公同共有之各該共有人並無應有部分存在（註6），學者之通說見解亦認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同。故在公同共有關係下，共有物係歸屬於共有人共同享有，各共有人不得主張公同共有物有其特定之部分，亦不能自由處分其潛在之應有部分，不似分別共有，各共有人得自由處分其應有部分（參民法第八百十九條第一項規定）。是本件案例倘十筆土地之遺產未辦理繼承登記，或甲自行辦理繼承為公同共有之登記，甲並不能自由處分其潛在之應有部分，而甲之債權人不僅不得對共有物聲請強制執行，亦不得對甲之潛在應有部分聲請執行。

（四）、將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上屬於分割遺產方法之一，而共有物之分割並無土地法第三十四條之一第一項之適用，有最高法院七十四年台上字第二五六一號判例可參（註7），故倘繼承人中有人不同意分割遺產，其他繼承人並不得依土地法第三十四條之一規定，主張經多數共有人同意終止，變更為分別共有。惟將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上僅為分割遺產之方法而已，雖繼承人中有不同意分割遺產，因共有物之分割方法由法院自由裁量之，故法院仍應斟酌各種情況為適當之分割，不受當事人所主張分割方法之拘束（註8）。

註釋

註1：參最高法院六十九年台上字第一一六六號判例。

註2：參最高法院六十九年台上字第一0一二號判例。

註3：參最高法院四十八年台上字第一0六五號判例。

註4：參最高法院六十四年度第四次民庭庭推總會決議。

註5：參最高法院六十九年度第八次民事庭會議決議（一）。

註6：參最高法院三十七年上字第六四一九號判例。

註7：參最高法院七十四年台上字第二五六一號判例。

註8：台灣高等法院暨所屬法院九十二年法律座談會第三十三號法律問題審查意見。

法拍屋常識： 0966189846 林代書

法拍屋常識：  0966189846 林代書

只要您的房子仍有殘值，任何道路用地、農地、田地、持分土地均可我們願意迅速滿足您資金調度的需求，不要被高額的利息壓榨，提供您正當取得資金的管道讓您借錢不再挺而走險，放款額度高，利率低安全又便捷。想買法拍屋、金拍屋，但擔心資金不足嗎 ? 如何解除查封、假扣押假處分、禁止處分問題， 房子被查封就無解了嗎？買房屋可以說是人生大事，買法拍屋又比買一般的不動產牽涉到更多法律問題，如果投資人沒有作好充分準備，可能稍微不慎，就會惹上一堆麻煩事，不僅花錢難以消災，還會浪費時間和精力。因此在準備購買法拍屋之前，一定要好好做功課弄懂相關規則和注意事項或找細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，才能降低購屋風險，真正買到真正便宜的法拍屋。

金拍屋 : 由台灣金融資產服務公司拍賣的房子 : 一般是由法院委託台灣金融資產服務公司拍賣的拍賣案件，也有金融資產管理公司委託台灣金融資產服務公司代拍，這種房子就稱金拍屋。

銀拍屋 : 銀行自行或委託拍賣公司拍賣的房子，銀行貸款借出去的錢要不回來時，因有債務人房子抵押，經聲請強制執行法院拍賣多次拍不掉，銀行就自已買回來，所有權變成銀行，然後再拍賣出去的房子，這種房子就稱銀拍屋。

提醒你：銀拍屋不一定比市價便宜，銀拍屋是銀行買受的資產，銀行是不動產的所有權人，為了拿回更多的資金，常在出售或拍賣前，銀行都會事先整理過所以價格也會跟市價差不多，頂多只便宜一點點，而且一般銀拍屋都是以現場喊價的方式進行，在現場很容易受到喊價氣氛的影響而不自覺地造成出價壓力，所以成交價格通常都會接近市價或高於市價。

法拍屋 優勢 : 價格低於市價，相對便宜： 一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的 1 至 2 成做為底價，而競標者不都也希望能低於市價的行情進場投標，通常法拍屋不會一次拍賣就被拍賣處理掉，有些標的物可能一拍再拍，拍賣至 3 拍或特拍才被標走，由於拍賣若流標下次拍賣底價會再打 8 折，因此法拍屋常會因一再流標而價格愈拍愈低，所以法拍市場的不動產常會出現底價只有市價一半的房屋或土地。

成本低廉，投資報酬率高： 法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價 2~5 成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高投資報酬若找到細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，可能比當初標到的成本高出一倍的價格賣出，即使扣掉成本和稅賦，轉手利潤亦可能達 2~5 成。

產權清楚，移轉取得較有保障： 依強制執行法執行程序，在標到之後，在法律上是原始取得，在此不動產任何抵押設定都會全部塗銷，得標者在 7 天內付清尾款款項後，就可以取得權利移轉證書，而後再拿權利移轉證書到地政事務所辦理過戶登記，不需前任所有權人或其債權人的配合，產權移轉取得絕對清楚而且有保障。

注意事項 : 1.謹慎評估自已的購屋的經濟能力。 2.確定自已的需求和選擇法拍屋、法拍土地條件。 3.投標前要注意是否符合參予標購之資格。如：農業用的農舍或土地。 4.詳閱法拍屋公告 和查封筆錄。 5.實地勘查法拍屋、土地周圍的生活機能、環境。 6.屋況是否年久失修會影響重新整理費用。 7.注意租賃權問題，法院有無排除。 8.法拍標的物件是否點交，如不點交處理過程繁複。

準備多少錢 ? 投標時要先繳交的保證金，一般是總底價的20 %，得標後充抵價金，未得標則歸還投標者，得標時要繳交的尾款，也就是投標拍定的總價款減去保證金，一般要求必須在 7 天內繳交給法院才能取得權利移轉證明

稅費：購買不動產時要繳交的契稅。 何謂契稅：契稅是你買房子時必須要繳給政府的契價稅，一般不動產買賣移轉而「取得」所有者，也就是買賣交易的「買方」必須要申報繳納契稅，稅額是以建物核定契價乘上 6 %依據契稅繳納收據，向地政機關辦理權利變更登記 地政規費：得標後辦理過戶所需的地政規費。代書費：委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費。代標費：委託代標公司代為投標，就必須支付代標服務費。

提醒你：在投資拍賣時，除了準備投標的金額之外，還要額外準備一筆錢，以支付應其他相關費用，或以備突如其來的狀況。

法拍的陷阱：一般拍賣案件點交狀況，雖然分成點交和不點交兩種，但是依標的物情況不同又可分為： 可確定點交：拍定後，法院一定點交，問題較為單純。有條件點交：拍賣筆錄上面如果有「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，也就是如果是空屋法院就點交，不是就不點交。確定不點交：

例如有租約的，法院就確定不點交，因此這種物件即使標到也不能使用。 提醒你：
這種情況法院不負責點交：不動產遭到查封之前就已出租於第三人使用，租賃關係仍然存續，要等到租約到期，得標者才有權利承受不動產。

法拍屋專案貸款
貸款金額	200 萬元。
貸款期間	20 年。
貸款利率	本行定儲利率指數加碼機動計息，目前為 1.96 % - 3.15 % 以上。
各項相關費用總金額	2000 元 。
總費用年百分率	1.97 % - 3.16 %
註	1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 2.總費用年百分率不等於貸款利率。 3.總費用年百分率之計算基準日為 98 年 3 月9日。
三重鴻鈞代書事務所
對象	標購法院拍賣之不動產者。
貸款額度	最高為拍定價格之八成。
貸款利率	代墊款期間 ( 信用貸款 ) 年利率 6 % ~10 %。 完成抵押權設定之擔保放款：可適用 2000 億優惠房貸 ( 目前年利率 1.325 % ) 或本社指數型房貸。
準備文件	借款人與保證人之身分證影本。 拍賣公告。 保證金之繳款收據。 （尚未得標者，暫免附）收入證明。
相關費用	開辦費 ( 含謄本費，信用查詢費及鑑估費等 )：     2,000 元。 代墊尾款手續費：3,500元。
總費用年百分率	貸款條件 貸款金額 200 萬元 貸款期間 3 個月 貸款利率 6 % ~ 10 % 開辦費、代墊費用合計 5,500元
註	總費用年百分率，係依據金管會 94 / 8 / 15 金管銀 ( 三 ) 字第 0943000999 號令規定揭露，指消費者依授信利率及相關費用標準計算之應付所有總費用，以借款本金計算之年百分率。 總費用年百分率不等於貸款利率。
代書產權登記、代書辦理繼承、代書證書、代書遺產稅贈與稅之節稅規劃

金拍屋 : 由台灣金融資產服務公司拍賣的房子 : 一般是由法院委託台灣金融資產服務公司拍賣的拍賣案件，也有金融資產管理公司委託台灣金融資產服務公司代拍，這種房子就稱金拍屋。

銀拍屋 : 銀行自行或委託拍賣公司拍賣的房子，銀行貸款借出去的錢要不回來時，因有債務人房子抵押，經聲請強制執行法院拍賣多次拍不掉，銀行就自已買回來，所有權變成銀行，然後再拍賣出去的房子，這種房子就稱銀拍屋。

提醒你：銀拍屋不一定比市價便宜，銀拍屋是銀行買受的資產，銀行是不動產的所有權人，為了拿回更多的資金，常在出售或拍賣前，銀行都會事先整理過所以價格也會跟市價差不多，頂多只便宜一點點，而且一般銀拍屋都是以現場喊價的方式進行，在現場很容易受到喊價氣氛的影響而不自覺地造成出價壓力，所以成交價格通常都會接近市價或高於市價。

法拍屋 優勢 : 價格低於市價，相對便宜： 一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的 1 至 2 成做為底價，而競標者不都也希望能低於市價的行情進場投標，通常法拍屋不會一次拍賣就被拍賣處理掉，有些標的物可能一拍再拍，拍賣至 3 拍或特拍才被標走，由於拍賣若流標下次拍賣底價會再打 8 折，因此法拍屋常會因一再流標而價格愈拍愈低，所以法拍市場的不動產常會出現底價只有市價一半的房屋或土地。

成本低廉，投資報酬率高： 法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價 2~5 成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高投資報酬若找到細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司，可能比當初標到的成本高出一倍的價格賣出，即使扣掉成本和稅賦，轉手利潤亦可能達 2~5 成。

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注意事項 : 1.謹慎評估自已的購屋的經濟能力。 2.確定自已的需求和選擇法拍屋、法拍土地條件。 3.投標前要注意是否符合參予標購之資格。如：農業用的農舍或土地。 4.詳閱法拍屋公告 和查封筆錄。 5.實地勘查法拍屋、土地周圍的生活機能、環境。 6.屋況是否年久失修會影響重新整理費用。 7.注意租賃權問題，法院有無排除。 8.法拍標的物件是否點交，如不點交處理過程繁複。

準備多少錢 ? 投標時要先繳交的保證金，一般是總底價的20 %，得標後充抵價金，未得標則歸還投標者，得標時要繳交的尾款，也就是投標拍定的總價款減去保證金，一般要求必須在 7 天內繳交給法院才能取得權利移轉證明

稅費：購買不動產時要繳交的契稅。 何謂契稅：契稅是你買房子時必須要繳給政府的契價稅，一般不動產買賣移轉而「取得」所有者，也就是買賣交易的「買方」必須要申報繳納契稅，稅額是以建物核定契價乘上 6 %依據契稅繳納收據，向地政機關辦理權利變更登記 地政規費：得標後辦理過戶所需的地政規費。代書費：委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費。代標費：委託代標公司代為投標，就必須支付代標服務費。

提醒你：在投資拍賣時，除了準備投標的金額之外，還要額外準備一筆錢，以支付應其他相關費用，或以備突如其來的狀況。

法拍的陷阱：一般拍賣案件點交狀況，雖然分成點交和不點交兩種，但是依標的物情況不同又可分為： 可確定點交：拍定後，法院一定點交，問題較為單純。有條件點交：拍賣筆錄上面如果有「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，也就是如果是空屋法院就點交，不是就不點交。確定不點交：

例如有租約的，法院就確定不點交，因此這種物件即使標到也不能使用。 提醒你：
這種情況法院不負責點交：不動產遭到查封之前就已出租於第三人使用，租賃關係仍然存續，要等到租約到期，得標者才有權利承受不動產。0966189846 林代書

法拍屋專案貸款
貸款金額	20 萬元。
貸款期間	20 年。
貸款利率	本行定儲利率指數加碼機動計息，目前為 1.96 % - 3.15 % 以上。
各項相關費用總金額	2000 元 。
總費用年百分率	1.97 % - 3.16 %
註	1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 2.總費用年百分率不等於貸款利率。 3.總費用年百分率之計算基準日為 98 年 3 月9日。
三重鴻鈞代書事務所
對象	標購法院拍賣之不動產者。
貸款額度	最高為拍定價格之八成。
貸款利率	代墊款期間 ( 信用貸款 ) 年利率 6 % ~10 %。 完成抵押權設定之擔保放款：可適用 2000 億優惠房貸 ( 目前年利率 1.325 % ) 或本社指數型房貸。
準備文件	借款人與保證人之身分證影本。 拍賣公告。 保證金之繳款收據。 （尚未得標者，暫免附）收入證明。
相關費用	開辦費 ( 含謄本費，信用查詢費及鑑估費等 )：     2,000 元。 代墊尾款手續費：3,500元。
總費用年百分率	貸款條件 貸款金額 200 萬元 貸款期間 3 個月 貸款利率 6 % ~ 10 % 開辦費、代墊費用合計 5,500元
註	總費用年百分率，係依據金管會 94 / 8 / 15 金管銀 ( 三 ) 字第 0943000999 號令規定揭露，指消費者依授信利率及相關費用標準計算之應付所有總費用，以借款本金計算之年百分率。 總費用年百分率不等於貸款利率。
代書產權登記、代書辦理繼承、代書證書、代書遺產稅贈與稅之節稅規劃