共有土地之分割與分管有何不同？

共有土地之分割與分管有何不同？ 0966189846 林代書

分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院八十五年度台上字第五三號判決）。 　　日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。

未辦繼承登記相關規定

１、被繼承人所遺之不動產，多久沒辦理繼承登記，才會被地政機關列冊管理？ 又被列冊管理是不是需要繳交費用？

２、已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？

３、地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？

４、是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？

５、繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定遺產稅，致地政事 務所依稅捐稽徵機關函送之資料通知催辦繼承登記以及要列冊管理，請問該怎麼辦？

６、辦理繼承登記要附哪些證件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？

７、被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？

８、已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？

９、未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理，要到哪裡查？

１０、繼承人之順位為何？誰是繼承人？

１１、如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其 他原因無法檢附，致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理，有無解決辦法？

１、被繼承人所遺之不動產，多久沒辦理繼承登記，才會被地政機關列冊管理？又被列冊管理是不是需要繳交費用？
答：依土地法第７３條之１規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾１年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於３個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。以前土地法規定，被政府代管的不動產，是 要繳交代管費的，但是土地法第７３條之１於民國８９年１月２６日修正公布後，由原來「代管」修正為「列冊管理」，而且不再收取列冊管理費用。又不動產在土地法修法前已經被代管者，已執行代管之期間併入列冊管理期間計算，而且到現在還沒有辦理繼承登記者，也不用再繳交代管費用。

 ２、已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？
答：未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿１５年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產局公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法應繼分領取，逾１０年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

 ３、地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？
答：地政機關依據稅捐稽徵機關依財政部財稅資料中心彙送之全國遺產稅稅籍資料勾稽產出逾繼承原因發生１年之未辦繼承登記不動產歸戶資料，於每年１２月底前送土地建物所在地之地政事務所，或地政機關基於管理地籍、規定地價、補償地價等作業所發現或人民提供之土地權利人死亡資料，檢附逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管理單函請戶政事務所，查明死亡日期、申請死亡登記之申請人及繼承人，地政事務所依上述資料，於每年４月１日辦理公告並通知繼承人於３個月內聲請登記，逾期未聲請者，則予列冊管理。

４、是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？
答：不是。縱使已經繳清遺產稅，如果自繼承開始之日起逾１年仍未向地政事務所辦理繼承登記的話，還是會被列冊管理。

５、繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定遺產稅，致地政事務所依稅捐稽徵機關函送之資料通知催辦繼承登記以及要列冊管理，請問該怎麼辦？
答：類此情形繼承人可檢附已向國稅局申報遺產稅的證明文件，並以書面敘明因不可歸責於繼承人之事由向地政事務所申請暫緩列冊管理。

 ６、辦理繼承登記要附哪些證件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？
答：

１。辦理繼承登記應檢附
　（１）登記申請書
　（２）登記清冊
　（３）繼承系統表
　（４）載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本
　（５）繼承人現在的戶籍謄本
　（６）土地、建物所有權狀
　（７）遺產稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書及其他相關證明文件向不動產所在之地政事務所申辦。

２。上述登記申請書及登記清冊書表，可向本縣各地政事務所服務台免費索取，或上縣府地政處及各地政事務所網站下載。各地政事務所並印製繼承登記申請須知供民眾免費索取，至於申報遺產稅部分，則須至被繼承人戶籍所在地之國稅局辦理。

３。申請繼承登記應檢具１。所列之文件，親自或委託他人到地政事務所辦理，不受理以郵寄方式申請。

４。地政士法已於９０年１０月２４日公布並於９１年４月２４日起施行，以前所稱的「代書」，現在已改稱為「地政士」，但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業，所以，如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話，一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。

７、被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？
答：房屋如果沒有辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），或依法不得辦理登記的違章建築，由於地政機關無該項資料，因此無從列冊管理。

８、已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？
答：未辦繼承登記之不動產，在列冊管理１５年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。

 ９、未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理，要到哪裡查？
答：各地政事務所於每年４月１日公告未辦繼承登記不動產請繼承人依限聲請登記時，除通知繼承人外，公告期間都會將該年度之資料上網，所以每年４月１日至６月３０日，都可以上各地政事務所網站查詢。又在土地所在地登記機關佈告欄、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處佈告欄皆可查看該公告內容。至於非公告期間或非當年度之未辦繼承列管情形，本所已完成歷年資料建檔，可直接於本所網站查詢。

 １０、繼承人之順位為何？誰是繼承人？
答：依照民法第１１３８條規定，遺產繼承人除配偶為當然繼承人外依次列順序定之：
　（１）直系血親卑親屬
　（２）父母
　（３）兄弟姐妹
　（４）祖父母
第（１）順位之繼承人，以親等近者為先，配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分則依同法第１１４４條定之。

 １１、如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其他原因無法檢附，致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理，有無解決辦法？
答：如果繼承人對於遺產分配一直無法達協議或無法檢附被繼承人權狀，致遲未聲請繼承登記，擔憂被地政機關列冊管理或將來辦理繼承登記時需繳罰鍰，可先依土地登記規則第１２０條規定，由部分繼承人檢附辦理繼承登記應備文件及切結無法檢附所有權狀之事由，向地政事務所申請繼承登記為全體繼承人公同共有，待達成協議後，再向地政事務所申辦遺產分割事宜。

大陸資金赴台投資房地產可望取得重大突破

據東方早報消息，大陸資金赴台投資房地產可望取得重大突破，一旦政策「鬆綁」，其效果短期內或許並不會十分明顯。據台灣媒體報導，台當局「政務委員」、「公共工程委員會」主委範良鏽近日表示，12日將會邀集相關單位討論「健全房地產市場新方案」，其中在開放陸資來台購屋部分，只要在不開放單買土地或整棟大樓情況下，不限購買住宅或商用辦公大樓，陸資都可比照外資模式鬆綁。

金融危機催生新政    0966189846  林代書

據悉，「健全房地產巿場新方案」分為短期政策與中長期政策兩大塊。短期方案主要為之前已經實施的提供優惠利率購屋專案貸款、延長建築執照期限、成立房貸協商單一視窗等。

中、長期政策則包括經濟弱勢者自購住宅、修繕住宅及自建住宅貸款信用保證；建構房地產巿場資料庫、推動全台便捷交通網等。另外開放陸資來台購屋、提供「國宅」出租或先租後售，建立平價住宅媒合平臺，造福無殼蝸牛等也納入積極協調專案。

對於不斷爭取的開放陸資來台購屋部分，台「政務委員」、「公共工程委員會」主委範良鏽表示，將考慮比照外資，讓陸資可自由在台灣購買不動產，不限自用或投資，也不限購買住宅或商用辦公大樓。但是為避免民眾有所疑慮，將會限制陸資不能單純購買土地或買下整棟大樓。

台灣樓市專家蔡為民告訴記者，2008年3月，曾有一批大陸房地產商前往台灣考察，並在當地引起軒然大波。台灣媒體和民眾均擔憂，陸資投資台灣房地產市場是否會炒高樓價，導致房價飆升。因此，原本計畫去年9月公佈的放鬆陸資新政遲遲沒有出臺。「不過經過金融海嘯後，台灣房地產市場已非常低迷，推出放鬆投資政策已迫在眉睫。」

只能以公司名義買房

記者瞭解到，參照外資投資模式，今後陸資投資台灣樓市只能以公司名義購買房產，而不可以個人名義購買。公司可以在台註冊，也可以是台灣境外公司。之前，外資在台只能購買商用物業，不可購買住宅，且必須是在台灣有經營實體的公司由於經營需要才可購買商用物業。而今後，陸資企業也可以購買住宅物業，並且沒有自用限制。

面對相關新措施，台北巿建築公會監事會召集人蔡宗易表示，新方案有助提振房地產信心。而蔡為民卻認為，1989年開放台灣人前往大陸觀光後，1992年後才開始有大批台灣商人投資大陸。「這需要一個預熱過程，目前兩岸之間還只是政府間開始積極互動，民間互動尚未熱絡。預計最快8個月到1年的時間，兩岸民間互動頻繁之後才會帶動房地產投資。」



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