何謂共有物分割自由原則？有無例外？又何謂裁判分割？

何謂共有物分割自由原則？有無例外？又何謂裁判分割？何種原因下，共有人得請求裁判分割？裁判分割時採何種方法？  0966189846 林代書

(一) 民法對共有物採分割自由原則，於第823條第1項本文明定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，其立法目的在於促進共有物的使用效率及減少糾紛。但有二個例外規定(民法第823條第1項但書、同條第2項及第3項)： 1.因物之使用目的不能分割者，不得請求分割。 2. 契約訂有不分割之期限者，須依約定之期限，不得隨時請求分割。此項約定不分割之期限，不得超過5年；超過5年者，縮短為5年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得超過30年；超過30年者，縮短為30年。但前述之二種情形，如遇有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。 (二) 共有物之分割，原則上是依共有人協議之方法行之(民法第824條第1項)，但於分割之方法不能協議決定，或於協議決定後，因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，為共有物之分配，即為「裁判分割」(民法第824條第2項)。 (三) 裁判分割之方法： 1. 原物分配：以原物分配於各共有人(民法第824條第2項第1款)。 2. 原物分配兼金錢補償：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之(同條第3項)。 3. 價金分配：原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人(同條第2項第2款前段)。 4. 部分原物分配，部分價金分配：原物分配顯有困難時，得以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人(同條第2項第2款後段)。 5. 一部分分割，一部分仍維持共有：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有(同條第4項)。 6. 合併分割之情形有二： (1) 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割(同條第5項)。 (2) 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用請求合併分割之規定 (同條第6項本文)。亦即要適用此項合併分割方法，須符合下列要件： A. 請求客體：共有人部分相同之相鄰數不動產。 B. 請求權人：共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人。 C. 多數決：經各不動產應有部分過半數共有人之同意。 D. 法院認合併分割為適當者。 7. 分別分割：法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之(同條第6項但書)。共有物分割方法如何適當，法院有斟酌之權，故法院為裁判時，得斟酌具體情形，認為合併分割不適當者，則不為合併分割而仍分別分割之。

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搞懂土地分割理論

搞懂土地分割理論（法規篇） 諮詢電話 0966-189846

前言：在現實生活中，因共有型態之土地常造成處分或使用上之不便，使得共有土地需要進行分割的實例相當多，而本事務所亦常會接觸到有關土地分割的估價，舉凡協議分割、調解分割或是裁判分割，於估價過程中需要考慮的因素均相當多，均需要估價師鉅細靡遺的做出合理的價值判斷。因此於本期與下期之電子週報，將分別針對土地分割之理論（法規篇）與實務（估價篇）作探討，先由法規部分建立完整的土地分割觀念，再藉由實務上估價的案例了解進行土地分割估價需要考慮哪些因素，以幫助讀者將法規與實務融合在一起。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、

共有土地之分割方式

民法第824 條第1 項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」同條第2 項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有……得以金錢補償之。」（詳細內容列於第2頁）

故由民法第824 條可知分割有協議分割及裁判分割等2種方式，其中協議分割者，乃各共有人於審判外為分割之方法也，有省費、和諧、迅速之利益。然協議決裂時，亦應設有補救之方法，使欲分割之共有人得向不欲分割之他共有人提起訴訟，求為分割同意之判決，以免欲分割而不得分割之弊，進而消滅共有關係及促進土地利用。

另土地法第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」故共有土地之分割方式共有協議分割、裁判及調解分割等3種方式，其相關差異說明如後。

二、

協議分割

(一)意義：協議分割，乃共有人因意思合致，就共有土地所為實行分割之方法，原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議。

(二)方法：共有物依協議之方法分割時，協議分割之方法，法無限制，通常依民法第824條第2項所定之方式為分割，但不以此為限。以原物分割、價金分配、原物分割與價金補償交互運用，或以抽籤之方式為分割均可。

三、

裁判分割

(一)意義：共有土地之分割，可依共有人之協議為之，惟應經全體共有人同意，方可成立協議分割，因此少有成立協議分割之可能，致消滅共有關係之分割目的無法達成，特提供共有人不能協議分割時，得聲請法院為裁判分割，提供解決之道。法文雖訂「請求分割」，惟實際係以「訴訟」為之。

(二)起訴之要件：

1.應由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起之：共有土地之分割，為廢止共有關係，對於共有人全體均有利害關係，需由全體共有人為之。

2.須無民法第823條第1項但書所訂分割之限制存在。第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

3.須有分割請求權：原告及被告須為共有人，且有共有關係存在，究否有共有關係，則應以登記為判斷之依據，如僅係買受共有物之應有部分，尚未完成共有物移轉登記之物權行為者，自非共有人，而無分割請求權。

4.共有人間不能為分割之協議：法文雖僅以「分割之方法，不能協議決定者」，為訴請裁判分割之前提，解釋上，應包括共有人間不願分割者。是以，必須共有人間不能協議分割時始得訴請法院為裁判分割，不得未經協議，逕為起訴。

(三)裁判分割之分割方法：

依民法第824條：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」是以，法院裁判分割共有物之方法有三：（1）原物分配，（2）變價分配，（3）原物分配兼金錢補償，且應以此三種之分割方法為限，除此以外之分割方法，均屬與法有違，法院不得採行之。

四、

調解分割

如前述，有關土地分割之方法，除民法所訂之協議分割及裁判分割外，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定聲請該管地政機關調解。經全體共有人同意者方為調解成立，不得以多數決為之即達成協議分割；如不服調處者應於接獲調處通知後15日內向法院訴請處理。否則，依原調處之結果辦理之。

上開調解分割在形式上雖屬共有土地分割方法之一，然不過係地政機關為促進土地利用，積極參與共有土地之分割，使共有人達成協議之方法而已，故實質上仍係共有土地協議分割，地政機關並無分割裁決之權利，仍應獲得共有人全體之同意。

五、

結論

以上係針對土地分割之理論（法規篇）作深入探討，相信讀者們不難發現，三種分割方式以裁判分割之規定內容最多，因為要共有人間依協議分割或調解分割方式達成共識實屬不易，因實務上各共有人除了利益上的考量外（大部分的人都想分到臨路條件或地形較方整之土地，且共有人間往往有自己屬意的分割方式，不易達成共識），亦有非利益上的考量（例如部分共有人於部分土地上有自己的建物坐落，故一定要分到該區域之土地），始得土地分割最後不得不以裁判分割進行。 

何謂持分? - 代書達人 台北車站前 0966189846 - Yahoo!奇摩部落格

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畸零地   0966189846 林代書定義建築面積狹小或者曲折的土地
面積狹小是指基地面積長度與寬度皆未達法定最小面積
譬如甲種建地
最小寬度為3公尺，最小深度為12公尺，最小面積為36平方公尺，約10.89坪。
或者基地為3角型、面積不正都屬畸零地。
畸零地不能單獨建築，除非與相鄰的土地協議調整地形成或合併使用，達到法律規定的最小建築面積的長、寬，才可以申請建築。
遇上畸零地時
理論上可依建築法要求政府出面調處，調處3次不成，可以申請地方政府徵收後辦理出售。
但是實務上因為徵收牽涉到土地私權關係，政府通常不會辦理徵收出售。
實務上處理的方式有2種：
一、在自己的基地上分割出畸零保留地，讓隔壁的畸零地未來開發時與之合併，就符合最小面積的規定，建管處就會讓建照過關。
二、買下他。
不管是哪種方式，都要付出相當代價，這也是畸零地厲害的地方。

畸零地的價錢與面積成反比，
面積越大與市價的價差越小，因為面積若大到可以獨立開發，就可以獨立建築，建商也不用保留畸零保留地。
一般行情：
1到20坪價格可高出市價一倍。
臨馬路或者角地，可高出市價10、20倍。
關鍵性畸零地一坪可能開價數千萬

共有土地之分割與分管有何不同？

共有土地之分割與分管有何不同？ 0966189846 林代書

分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院八十五年度台上字第五三號判決）。 　　日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。

未辦繼承登記相關規定

１、被繼承人所遺之不動產，多久沒辦理繼承登記，才會被地政機關列冊管理？ 又被列冊管理是不是需要繳交費用？

２、已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？

３、地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？

４、是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？

５、繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定遺產稅，致地政事 務所依稅捐稽徵機關函送之資料通知催辦繼承登記以及要列冊管理，請問該怎麼辦？

６、辦理繼承登記要附哪些證件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？

７、被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？

８、已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？

９、未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理，要到哪裡查？

１０、繼承人之順位為何？誰是繼承人？

１１、如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其 他原因無法檢附，致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理，有無解決辦法？

１、被繼承人所遺之不動產，多久沒辦理繼承登記，才會被地政機關列冊管理？又被列冊管理是不是需要繳交費用？
答：依土地法第７３條之１規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾１年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於３個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理，但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。以前土地法規定，被政府代管的不動產，是 要繳交代管費的，但是土地法第７３條之１於民國８９年１月２６日修正公布後，由原來「代管」修正為「列冊管理」，而且不再收取列冊管理費用。又不動產在土地法修法前已經被代管者，已執行代管之期間併入列冊管理期間計算，而且到現在還沒有辦理繼承登記者，也不用再繳交代管費用。

 ２、已經被地政機關列冊管理的不動產，如果一直沒有辦理繼承登記的話，會怎麼樣？
答：未辦繼承登記之不動產經地政機關列冊管理滿１５年仍未辦理繼承登記者，則移送財政部國有財產局公開標售，標售所得價款儲存於專戶，繼承人得依法應繼分領取，逾１０年無繼承人申領該價款者，歸屬國庫。

 ３、地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？
答：地政機關依據稅捐稽徵機關依財政部財稅資料中心彙送之全國遺產稅稅籍資料勾稽產出逾繼承原因發生１年之未辦繼承登記不動產歸戶資料，於每年１２月底前送土地建物所在地之地政事務所，或地政機關基於管理地籍、規定地價、補償地價等作業所發現或人民提供之土地權利人死亡資料，檢附逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管理單函請戶政事務所，查明死亡日期、申請死亡登記之申請人及繼承人，地政事務所依上述資料，於每年４月１日辦理公告並通知繼承人於３個月內聲請登記，逾期未聲請者，則予列冊管理。

４、是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？
答：不是。縱使已經繳清遺產稅，如果自繼承開始之日起逾１年仍未向地政事務所辦理繼承登記的話，還是會被列冊管理。

５、繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定遺產稅，致地政事務所依稅捐稽徵機關函送之資料通知催辦繼承登記以及要列冊管理，請問該怎麼辦？
答：類此情形繼承人可檢附已向國稅局申報遺產稅的證明文件，並以書面敘明因不可歸責於繼承人之事由向地政事務所申請暫緩列冊管理。

 ６、辦理繼承登記要附哪些證件？要到哪裡辦？可以郵寄申請嗎？或是一定要找地政士（代書）辦理？
答：

１。辦理繼承登記應檢附
　（１）登記申請書
　（２）登記清冊
　（３）繼承系統表
　（４）載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本
　（５）繼承人現在的戶籍謄本
　（６）土地、建物所有權狀
　（７）遺產稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書及其他相關證明文件向不動產所在之地政事務所申辦。

２。上述登記申請書及登記清冊書表，可向本縣各地政事務所服務台免費索取，或上縣府地政處及各地政事務所網站下載。各地政事務所並印製繼承登記申請須知供民眾免費索取，至於申報遺產稅部分，則須至被繼承人戶籍所在地之國稅局辦理。

３。申請繼承登記應檢具１。所列之文件，親自或委託他人到地政事務所辦理，不受理以郵寄方式申請。

４。地政士法已於９０年１０月２４日公布並於９１年４月２４日起施行，以前所稱的「代書」，現在已改稱為「地政士」，但是必須要領有開業執照而且有加入地政士公會的地政士才可以執業，所以，如果因無法親自辦理繼承登記而需委託地政士辦理的話，一定要找有開業執照且有加入公會的地政士。

７、被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？
答：房屋如果沒有辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），或依法不得辦理登記的違章建築，由於地政機關無該項資料，因此無從列冊管理。

８、已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？
答：未辦繼承登記之不動產，在列冊管理１５年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。

 ９、未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理，要到哪裡查？
答：各地政事務所於每年４月１日公告未辦繼承登記不動產請繼承人依限聲請登記時，除通知繼承人外，公告期間都會將該年度之資料上網，所以每年４月１日至６月３０日，都可以上各地政事務所網站查詢。又在土地所在地登記機關佈告欄、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處佈告欄皆可查看該公告內容。至於非公告期間或非當年度之未辦繼承列管情形，本所已完成歷年資料建檔，可直接於本所網站查詢。

 １０、繼承人之順位為何？誰是繼承人？
答：依照民法第１１３８條規定，遺產繼承人除配偶為當然繼承人外依次列順序定之：
　（１）直系血親卑親屬
　（２）父母
　（３）兄弟姐妹
　（４）祖父母
第（１）順位之繼承人，以親等近者為先，配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分則依同法第１１４４條定之。

 １１、如果繼承人因遺產分配始終無法達成協議或被繼承人之權狀尋覓不著或其他原因無法檢附，致擔憂該遺產可能被地政機關列冊管理，有無解決辦法？
答：如果繼承人對於遺產分配一直無法達協議或無法檢附被繼承人權狀，致遲未聲請繼承登記，擔憂被地政機關列冊管理或將來辦理繼承登記時需繳罰鍰，可先依土地登記規則第１２０條規定，由部分繼承人檢附辦理繼承登記應備文件及切結無法檢附所有權狀之事由，向地政事務所申請繼承登記為全體繼承人公同共有，待達成協議後，再向地政事務所申辦遺產分割事宜。

大陸資金赴台投資房地產可望取得重大突破

據東方早報消息，大陸資金赴台投資房地產可望取得重大突破，一旦政策「鬆綁」，其效果短期內或許並不會十分明顯。據台灣媒體報導，台當局「政務委員」、「公共工程委員會」主委範良鏽近日表示，12日將會邀集相關單位討論「健全房地產市場新方案」，其中在開放陸資來台購屋部分，只要在不開放單買土地或整棟大樓情況下，不限購買住宅或商用辦公大樓，陸資都可比照外資模式鬆綁。

金融危機催生新政    0966189846  林代書

據悉，「健全房地產巿場新方案」分為短期政策與中長期政策兩大塊。短期方案主要為之前已經實施的提供優惠利率購屋專案貸款、延長建築執照期限、成立房貸協商單一視窗等。

中、長期政策則包括經濟弱勢者自購住宅、修繕住宅及自建住宅貸款信用保證；建構房地產巿場資料庫、推動全台便捷交通網等。另外開放陸資來台購屋、提供「國宅」出租或先租後售，建立平價住宅媒合平臺，造福無殼蝸牛等也納入積極協調專案。

對於不斷爭取的開放陸資來台購屋部分，台「政務委員」、「公共工程委員會」主委範良鏽表示，將考慮比照外資，讓陸資可自由在台灣購買不動產，不限自用或投資，也不限購買住宅或商用辦公大樓。但是為避免民眾有所疑慮，將會限制陸資不能單純購買土地或買下整棟大樓。

台灣樓市專家蔡為民告訴記者，2008年3月，曾有一批大陸房地產商前往台灣考察，並在當地引起軒然大波。台灣媒體和民眾均擔憂，陸資投資台灣房地產市場是否會炒高樓價，導致房價飆升。因此，原本計畫去年9月公佈的放鬆陸資新政遲遲沒有出臺。「不過經過金融海嘯後，台灣房地產市場已非常低迷，推出放鬆投資政策已迫在眉睫。」

只能以公司名義買房

記者瞭解到，參照外資投資模式，今後陸資投資台灣樓市只能以公司名義購買房產，而不可以個人名義購買。公司可以在台註冊，也可以是台灣境外公司。之前，外資在台只能購買商用物業，不可購買住宅，且必須是在台灣有經營實體的公司由於經營需要才可購買商用物業。而今後，陸資企業也可以購買住宅物業，並且沒有自用限制。

面對相關新措施，台北巿建築公會監事會召集人蔡宗易表示，新方案有助提振房地產信心。而蔡為民卻認為，1989年開放台灣人前往大陸觀光後，1992年後才開始有大批台灣商人投資大陸。「這需要一個預熱過程，目前兩岸之間還只是政府間開始積極互動，民間互動尚未熱絡。預計最快8個月到1年的時間，兩岸民間互動頻繁之後才會帶動房地產投資。」



陸資赴台投資房地產將開閘 - 兩岸房地產 - 兩岸商機 - 中華國際專業人才網 http://www.richman.com.tw/modules/house/item.php?itemid=11