祭祀公業與稅賦探討(五)----祭祀公業是否需課征所得稅？
祭祀公業係以祭祀目的之宗族團體，故祭祀公業土地由經營所得或累積之所得全部用於祭祀公業本身，依所得稅法第四條第十三款，第十一條第四款規定可免納所得稅，依實務上祭祀公業處分土地，將出售價款分配給派下員個人所有時亦可准允免納所得稅。如將祭祀公業之土地更名登記為派下員名義所有時，亦免繳納綜合所得稅。（財政部八十一年一月十八日台財稅第七九○六八七三八八函）
0966189846 林代書
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2011年7月4日 星期一
2011年6月22日 星期三
繼承/分割繼承登記
土地/建築改良物 繼承/分割繼承登記申請須知一、說明： 0966189846 林代書
土地或建築改良物辦竣所有權或他項權利登記後，因登記名義人死亡，由繼承人繼承其權利，向地政事務所申辦之移轉登記。
（一）繼承登記須於繼承事實開始之日起六個月內為之，逾期申請者，每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過至二十倍。
（二）繼承登記應先向國稅局申報遺產稅。
二、應備文件：
文件名稱 文件來源 備 註
土地登記申請書及登記清冊 自行檢附 申請人可至網站下載使用或向地政事務所服務台洽取。
戶籍謄本 戶政事務所 被繼承人本人死亡時之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本。
繼承系統表 自行檢附 由申請人依民法有關規定自行訂定並註明：「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」並簽名或蓋章。
繼承權拋棄書或法院核准備查文件 自行檢附 1.合法繼承人中有人拋棄其繼承權者應於知悉其得繼承之時起三個月內以書面為之（繼承開始之日在民國97年1月2日以前者，應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面為之）。
2.繼承開始之日在民國74年6月5日以後者，拋棄繼承應檢附法院核准備查之證明文件。
印鑑證明 1.戶政事務所
2.華僑向僑委會申請
向其他繼承人表示拋棄者（法院核准備查文件者免附）或遺產分割時檢附之。
遺產分割協議書正副本 自行檢附 1.繼承人分割遺產時檢附之。
2.分割協議書正本須按協議成立時不動產權利價值總額千分之一貼用印花稅票。
遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件 國稅局 1.遺產稅繳（免）納證明書應經所轄稅捐分處查註「查無欠繳地價稅費」「查無欠繳房屋費」戳記。
2.繼承開始在民國38年6月14日以前所發生之繼承得免附，惟應查註無欠稅。
土地、建物所有權狀或他項權利證明書 自行檢附 書狀遺失或部分繼承人故意刁難，未能檢附，得由申請之繼承人檢附切結書辦理。
遺囑 自行檢附 遺囑繼承登記時須檢附。
委託書 自行檢附 1.本人不能親自申辦登記而委託他人代理申請時檢附。
2.如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
三、申請手續：
（一）申請人填妥土地登記申請書及登記清冊後，連同前列應備文件向不動產所在地之地政事務所繳納登記規費及申請收件取得案件收據，申請人或代理人於收件時應提出身分證明文件（如身分證、駕照）供收件人員核對身分無誤後發還。如需隨案申請登記謄本者，應加附謄本申請書。
（二）地政事務所收件後即依法審查，如需補正，申請人應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正，逾期未補正或未照補正事項完全補正者，則予以駁回。案件經審查無誤後，即移送登記繕狀。
（三）登記完畢後，申請人或代理人應持憑案件收據及印章至領件櫃台領取土地、建物所有權狀及應發還之文件。
（四）作業流程： 1.收件 → 2.計收費 → 3.初審 → （4.複審） → 5.課長核定 → 6.配件 → 7.登錄 → 8.校對 → 9.列印書狀 → 10.用印 → 11拆、發件
附註：
（一）本申請須知未盡事宜，悉依現行法令規定辦理；如遇法令變更時，應依變更後之規定辦理。
（二）非地政士辦理案件請分別切結：
1.委託人切結：本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任，並請蓋章。
2.代理人切結：本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任，並請蓋章。 0966189846 林代書
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土地或建築改良物辦竣所有權或他項權利登記後，因登記名義人死亡，由繼承人繼承其權利，向地政事務所申辦之移轉登記。
（一）繼承登記須於繼承事實開始之日起六個月內為之，逾期申請者，每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過至二十倍。
（二）繼承登記應先向國稅局申報遺產稅。
二、應備文件：
文件名稱 文件來源 備 註
土地登記申請書及登記清冊 自行檢附 申請人可至網站下載使用或向地政事務所服務台洽取。
戶籍謄本 戶政事務所 被繼承人本人死亡時之戶籍謄本及繼承人現在之戶籍謄本。
繼承系統表 自行檢附 由申請人依民法有關規定自行訂定並註明：「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」並簽名或蓋章。
繼承權拋棄書或法院核准備查文件 自行檢附 1.合法繼承人中有人拋棄其繼承權者應於知悉其得繼承之時起三個月內以書面為之（繼承開始之日在民國97年1月2日以前者，應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面為之）。
2.繼承開始之日在民國74年6月5日以後者，拋棄繼承應檢附法院核准備查之證明文件。
印鑑證明 1.戶政事務所
2.華僑向僑委會申請
向其他繼承人表示拋棄者（法院核准備查文件者免附）或遺產分割時檢附之。
遺產分割協議書正副本 自行檢附 1.繼承人分割遺產時檢附之。
2.分割協議書正本須按協議成立時不動產權利價值總額千分之一貼用印花稅票。
遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件 國稅局 1.遺產稅繳（免）納證明書應經所轄稅捐分處查註「查無欠繳地價稅費」「查無欠繳房屋費」戳記。
2.繼承開始在民國38年6月14日以前所發生之繼承得免附，惟應查註無欠稅。
土地、建物所有權狀或他項權利證明書 自行檢附 書狀遺失或部分繼承人故意刁難，未能檢附，得由申請之繼承人檢附切結書辦理。
遺囑 自行檢附 遺囑繼承登記時須檢附。
委託書 自行檢附 1.本人不能親自申辦登記而委託他人代理申請時檢附。
2.如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
三、申請手續：
（一）申請人填妥土地登記申請書及登記清冊後，連同前列應備文件向不動產所在地之地政事務所繳納登記規費及申請收件取得案件收據，申請人或代理人於收件時應提出身分證明文件（如身分證、駕照）供收件人員核對身分無誤後發還。如需隨案申請登記謄本者，應加附謄本申請書。
（二）地政事務所收件後即依法審查，如需補正，申請人應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正，逾期未補正或未照補正事項完全補正者，則予以駁回。案件經審查無誤後，即移送登記繕狀。
（三）登記完畢後，申請人或代理人應持憑案件收據及印章至領件櫃台領取土地、建物所有權狀及應發還之文件。
（四）作業流程： 1.收件 → 2.計收費 → 3.初審 → （4.複審） → 5.課長核定 → 6.配件 → 7.登錄 → 8.校對 → 9.列印書狀 → 10.用印 → 11拆、發件
附註：
（一）本申請須知未盡事宜，悉依現行法令規定辦理；如遇法令變更時，應依變更後之規定辦理。
（二）非地政士辦理案件請分別切結：
1.委託人切結：本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任，並請蓋章。
2.代理人切結：本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任，並請蓋章。 0966189846 林代書
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2011年6月21日 星期二
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祀公業土地代書之處理繼承登記登報公告 0966189846林代書
法人設立登記公告 公司清算公告報紙廣告登報 證券交易法規定辦理 更正公告 派下現員名冊 系統表不動產清冊 鄉鎮市公所新聞紙登報 分類廣告文理補習班登記公告刊登報紙 基金會籌備會公告刊登 鄉鎮市區農會廣告登報。無論您在基隆、台北、桃園、新竹、苗栗、台中、彰化、南投、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東、宜蘭、花蓮、台東或金門、澎湖、馬祖等外島地區，全省各縣市皆可服務，免費排版 免費打稿。只要您將資料傳真至本公司，隔日即可見報。登廣告以便宜的都會時報分類廣告、太平洋日報分類廣告為主。
嘉聯法院公告、報紙廣告刊登服務中心，代理全省各大報報紙分類廣告登報。提供聲請人發生各項事件刊登新聞紙登報。登全國版及海外版地方法院公告-民事裁定、公示送達、法院公示催告、拍賣公告、海外版、支票股票遺失登報、本票裁定、限定繼承登報、提存所公告、清算人公告、法人變更登記及設立登記、籌備會公告、祭祀公業公告、債權公告、公司股東會議公告。
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2011年6月13日 星期一
2011年6月11日 星期六
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購屋簽約經驗注意事項家分享
0966189846 林代書
1.請賣方或建商出示目前土地建物謄本，了解設定狀況
2.請賣方或建商出示使用執照、土地分區使用證明
3.請賣方或建商出示輻射、海砂檢測證明(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3)
4.請公司出面簽約代表出示公司授權書
5.請出示保固證書(有時在交屋十一併交付)
6.確認停車位位置，並於圖面請建商用印證明(避免買到多劃卻非合法的位置)
7.屋況細項即所附各種設施細項(需有用公司大印並附契約書)
8.面積找補(登記與實際購買坪數之差額，會有一定的找補方法，這是在預售屋才有的狀況)
9.買方僅需用普通章簽約
10.如有附加附件黏貼應蓋雙方騎縫章
11.完稅後過戶前(有的會開與尾款金額相同之商業本票—應註明用途並於付清尾款時，一併取回)
12.注意貸款後，還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定，須注意多久時日內可以塗銷
13.交屋交付尾款前要請建商給看最新產權資料(注意建商貸款是否已經塗銷)
14.簽約前應有一定期間的契約審閱期
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1.請賣方或建商出示目前土地建物謄本，了解設定狀況
2.請賣方或建商出示使用執照、土地分區使用證明
3.請賣方或建商出示輻射、海砂檢測證明(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3)
4.請公司出面簽約代表出示公司授權書
5.請出示保固證書(有時在交屋十一併交付)
6.確認停車位位置，並於圖面請建商用印證明(避免買到多劃卻非合法的位置)
7.屋況細項即所附各種設施細項(需有用公司大印並附契約書)
8.面積找補(登記與實際購買坪數之差額，會有一定的找補方法，這是在預售屋才有的狀況)
9.買方僅需用普通章簽約
10.如有附加附件黏貼應蓋雙方騎縫章
11.完稅後過戶前(有的會開與尾款金額相同之商業本票—應註明用途並於付清尾款時，一併取回)
12.注意貸款後，還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定，須注意多久時日內可以塗銷
13.交屋交付尾款前要請建商給看最新產權資料(注意建商貸款是否已經塗銷)
14.簽約前應有一定期間的契約審閱期
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房屋買賣過戶流程
房屋買賣過戶流程
■步驟1：付訂
．確定收受訂金者為屋主本人，或擁有合法代理權。
．先付小訂，約屋價的2∼5％。
．訂金收據中應包括房屋坐落位置、屋價、付款方式、買賣雙方違約罰則、稅費歸屬。
■步驟2：簽約
．簽約當天第二次調閱謄本，再度確認產權完整。
．優先考慮有提供履約保障的交易，由於屋款為專戶控管，對買賣雙方都有保障。
．約定的權利義務要於合約中註明，才能受到法律保障。
．確認簽約人是否為所有權本人或是合法的授權代表人。
．簽約款為扣掉小訂部分，補足至屋價的一成。
■步驟3：用印
．買方須準備第二次付款，通常為屋價的一成。
．賣方須準備產權過戶所需的證明文件。
．用印完畢，代書代為完成公證程序。
■步驟4：申請貸款
．放款利率不斷變動，所謂優惠利率通常只限第一年，如果不具備優惠貸款身分者，可優先選擇經常往來銀行，談判籌碼較大。
．爭取銀行或政府提供的優惠貸款。
．如還款能力許可，優先選擇本金平均償還法，負擔的總利息最少。
■步驟5：完稅
．通常買方繳納契稅與印花稅，賣方繳納土地增值稅。
．雙方各自繳清稅費後，買方第三次付款，通常為屋價的一成，而後開始過戶手續。
■步驟6：過戶
．過戶前第三次調閱土地建物謄本，避免賣方於簽約後又做設定抵押。
■步驟7：交屋
．如無貸款，通常保留屋價一成作為尾款。
．點交項目除原先約定贈品外，確認賣方是否已繳清房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等。
．如有瑕疵，必須於交屋半年內提出「主張回復」，超過半年即失去此權利。
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回頂端
房屋買賣過戶流程
■步驟1：付訂
．確定收受訂金者為屋主本人，或擁有合法代理權。
．先付小訂，約屋價的2∼5％。
．訂金收據中應包括房屋坐落位置、屋價、付款方式、買賣雙方違約罰則、稅費歸屬。
■步驟2：簽約
．簽約當天第二次調閱謄本，再度確認產權完整。
．優先考慮有提供履約保障的交易，由於屋款為專戶控管，對買賣雙方都有保障。
．約定的權利義務要於合約中註明，才能受到法律保障。
．確認簽約人是否為所有權本人或是合法的授權代表人。
．簽約款為扣掉小訂部分，補足至屋價的一成。
■步驟3：用印
．買方須準備第二次付款，通常為屋價的一成。
．賣方須準備產權過戶所需的證明文件。
．用印完畢，代書代為完成公證程序。
■步驟4：申請貸款
．放款利率不斷變動，所謂優惠利率通常只限第一年，如果不具備優惠貸款身分者，可優先選擇經常往來銀行，談判籌碼較大。
．爭取銀行或政府提供的優惠貸款。
．如還款能力許可，優先選擇本金平均償還法，負擔的總利息最少。
■步驟5：完稅
．通常買方繳納契稅與印花稅，賣方繳納土地增值稅。
．雙方各自繳清稅費後，買方第三次付款，通常為屋價的一成，而後開始過戶手續。
■步驟6：過戶
．過戶前第三次調閱土地建物謄本，避免賣方於簽約後又做設定抵押。
■步驟7：交屋
．如無貸款，通常保留屋價一成作為尾款。
．點交項目除原先約定贈品外，確認賣方是否已繳清房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、管理費等。
．如有瑕疵，必須於交屋半年內提出「主張回復」，超過半年即失去此權利。
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如何辦理限定繼承
如何辦理限定繼承 林代書 0966189846
一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
一定期限內報明其債權，並請陳報人將公示催告登報。
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一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
一定期限內報明其債權，並請陳報人將公示催告登報。
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繼承登記繼承人 故意不配合 無法辦理繼承登記 怎麼辦? 諮詢專線 林代書 0966189846
若市繼承人故意不配合，造成無法辦理繼承登記的情況多為繼承人之間本來就感情不睦，兄弟姐妹之間誰都不肯退讓一步，一幕幕上演爭家產風波的口水戰，不然就是要被繼承的財產價值很低，大家只想分錢可是都不願拿錢出來辦理，或者有繼承人移居國外、逃亡..等情況已經無法聯絡，才會造成被繼承的不動產無人理會，祖產就只好淪入標售的命運。
如果繼承人中有人不想讓祖產遭到標售的命運，可以依法規定，由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120 條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」，可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。靜待有朝一日全體繼承人想通了、達成協議後、再另辦申辦遺產分割登記。或另走法律途徑請求繼承登記及裁判分割之訴.
如果繼承人之中皆無人願意辦理登記，從被繼承人死亡日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後會公告通知，繼承人仍未於3個月公告期間內申請登記，即予列冊管理，列冊管理期間為15年，但在列冊管理15年期間內仍可以向地政事務所申辦繼承登記。再逾期仍未聲請繼承登記就由地政機關移請國有財產局公開標售，國有財產局會將標售所得存入專戶，繼承人可依法在10年內提領該價款，10年後繼承人未提領該價款，該價款就歸屬國庫。諮詢專線 林代書 0966189846
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若市繼承人故意不配合，造成無法辦理繼承登記的情況多為繼承人之間本來就感情不睦，兄弟姐妹之間誰都不肯退讓一步，一幕幕上演爭家產風波的口水戰，不然就是要被繼承的財產價值很低，大家只想分錢可是都不願拿錢出來辦理，或者有繼承人移居國外、逃亡..等情況已經無法聯絡，才會造成被繼承的不動產無人理會，祖產就只好淪入標售的命運。
如果繼承人中有人不想讓祖產遭到標售的命運，可以依法規定，由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120 條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」，可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。靜待有朝一日全體繼承人想通了、達成協議後、再另辦申辦遺產分割登記。或另走法律途徑請求繼承登記及裁判分割之訴.
如果繼承人之中皆無人願意辦理登記，從被繼承人死亡日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後會公告通知，繼承人仍未於3個月公告期間內申請登記，即予列冊管理，列冊管理期間為15年，但在列冊管理15年期間內仍可以向地政事務所申辦繼承登記。再逾期仍未聲請繼承登記就由地政機關移請國有財產局公開標售，國有財產局會將標售所得存入專戶，繼承人可依法在10年內提領該價款，10年後繼承人未提領該價款，該價款就歸屬國庫。諮詢專線 林代書 0966189846
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2011年5月9日 星期一
Yahoo!奇摩部落格：無限容量的網誌、blog、相簿、留言板，歡迎分享心情與創作！
新北市淡水紅樹林淡水軀鎮海天段住二建地864坪(容積率225% 共五筆地號) 公告現值約1億2仟萬 土地增值稅須繳4300萬 出售每坪22萬
住一建地636坪(容積率120% 共六筆地號) 公告現值約6000萬 土地增值稅須繳2150萬 出售每坪18萬 共約1500坪住宅用地
臨12米道路
意者逕洽 0966189846 林代書
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住一建地636坪(容積率120% 共六筆地號) 公告現值約6000萬 土地增值稅須繳2150萬 出售每坪18萬 共約1500坪住宅用地
臨12米道路
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2011年5月8日 星期日
2011年3月5日 星期六
房屋(不動產)買賣糾紛
1: 我們住在一個 69 年建的五樓公寓,五樓住戶在 83 年六月加蓋了頂樓樓下住戶並沒有簽放棄頂樓使用權條款!現在如果沒有成立管委會,也沒有召開所有權人區分會議 (鄰居們並不願意破壞和諧!) 頂樓住戶表示建管處有拍照管理,每年他們都有繳納稅金請問這樣表示合法嗎? 在除了經區分所有權人會議決議以外,單憑一戶或者兩戶的力量, 有沒有辦法對付頂樓的違建?
2: 同上題,這個公寓的分區是屬於商業區,邊間,登記為住宅該頂樓住戶分別在五樓側邊加掛巨幅帆布廣告, 加蓋部分沿女兒牆搭設鐵架,高度與違建部分齊,設立廣告看板請問這部分在沒有管委會的情況下, 單戶住戶有否解決的方法?
本所答:
一、通常早期的五樓公寓，有些建商在完工交屋時會附上一份協議(同意)文件，讓其他樓層屋主蓋章，同意頂樓的使用權規五樓屋主。但即使有此份文件，也不能隨意加蓋頂樓，讓其他樓層屋主無法使用頂樓(如晒衣物、棉被)，因此可向縣市政府拆除大隊檢舉報請拆除，每月一封檢舉函，讓拆除大隊趕快拆。
二、稅捐處對於違章建築依然會依法課徵房屋稅，但並不代表有課徵房屋稅就變成是合法的建築物，違建就是違建，如建管單位曾拍照管理，謹是不得再增建且暫緩拆除，並不是永遠不須拆除，如果其他樓層住戶多列舉一些此加蓋違建所造成的危害之處以檢舉，拆除大隊就可能會儘速處理。又如果無法協議召開區分所有權人會議，可以報請主管機關協助主持召開。在尚未成立管委會之前，不斷檢舉違建，亦是一個辦法。
三、根據公寓大廈管理條例，非依法令規定，並經「區分所有權人會議」的決議，不得設置廣告，經制止無效，可請主管機關課處罰款，讓住戶自行回復原狀，如果住戶仍不自行回復原狀，則主管機關可逕行回復原狀，而所花費用，由該住戶負擔。又依廣告物管理辦法第二十二條之規定，還可請主管機關依建築法、消防法或違章建築物處理辦法來處罰，甚至還可訴請法院依侵權行為，強制拆除違建及廣告看板。
會員問:(台南市高小姐)
本人於民國八十二年以新台幣二百零五萬元買下A百貨公司地下第二層的一個小攤位，持有面積約6.72坪，由TOP顧問公司全權處理租賃事宜。及至A百貨公司因營運不善而將面臨歇業，且無租金可收。因此招開緊急會議與所有業主協商欲調降租金，由於一下調降的幅度高達40%業主們無法接受，致使問題不能解決。九十年初與B百貨簽約出租，簽訂九年租約先行支付二個月押金，並要求試賣三個月。誰知試賣結束便又強求減租一半，葉主們迫於無奈之下只有答應。可是，四個月後竟不付租金了，目前管理委員會〈當初由業主推選出來的〉正與對方訴訟之中。而我們的押金早已支付了大阪百貨試之前的場地各項費用，然而在年度所稅中尚須將押金以5%利息申報，真是情何以堪？如今此建築物由管理委員會自行管理出租；理由是：與其任由荒廢不如自己找廠商出租，所得租金再分與各業主，本人對所提之方案雖不茍同，但此決議亦是由出席業主決議通過，不參加者自行放棄權利。自己花錢購置的財產竟無自主權，既不能拒絕出租，又要負擔因仍在營業中的高房屋稅。所以想請教貴所幾個問題煩請解惑，不甚感激。 1.是否有法律方法可以拒絕繼續出租？若是可以，是否能提出申請減輕房屋歲稅？ 2.如果我想拋棄此「財產」可行嗎？〈此財產之房貸已全部付清〉或者有其它更積極的方法？
本所答:
一.百貨商場大樓的攤位，一般屬區分所有性質，也就是說每位所有權人的權利皆屬持分共有，但沒有確定位置，除非全樓層所有權人有作出分管協議(看看有無分管協議書)，且產生明確的分管位置圖，各所有權人對自己的持分權利才有自主權。假如無明確的分管位置，則無自主決定權，那麼管理委員會(各所有權人所推選出來的)所作出的決議，對各業主(各所有權人)就有約束力。因此，您如要拒絕出租，應視您的產權是否有明確的分管位置。商場攤位如有作營業使用，房屋稅即按營業用稅率課徵；若整樓層目前空置且沒有作營業使用，可試圖向當地稅捐處申請按非住家非營業用之稅率課徵(稅率較低)。
二.想拋棄財產，可以用捐贈的方式辦理，問題是捐贈的對象為何？若是捐贈給個人，恐又需花一筆稅費；由於此商業攤位，目前幾乎可算是無產生收益狀態，若想捐贈給政府機關，政府機關恐怕會不願意。
三.
(1)目前國內有很多仲介公司專門收購道路用地，作為公司節稅或沖抵個人遺產稅之用，建議可考慮委託仲介公司以低價出售上述對象。
(2)或是捐贈給財團法人如：基金會、合法寺廟、教堂、社會福利機構。
會員問:(屏東市張先生)
本人於去年(2001)4月賣出一間約27坪的房子,於今年1月接到當初買方仲介來電告知,說買主日前為裝修浴室拆下天花板時發現水泥剝落鋼筋外露,懷疑是海砂屋,且認為我們惡意欺瞞寄出存證信函(因寄錯地址故我們沒收到).當我們聽到此訊息後馬上與仲介一同拜訪買方,並澄清當初我們並不知情.但買方執意要我們負起賠償責任,不然要以重大瑕疵告我們,由我們原價買回.請問賣方在不知情的情況下有需要負任何的責任嗎?如果是,那我是否也可追究4年前的賣我的屋主?
本所答:
一.房屋賣出後，賣方對此買賣交易負有二種擔保責任，即：1.權利瑕疵擔保責任2.物的瑕疵擔保責任。本案依您所述的情況，應屬於買賣雙方對於物的瑕疵擔保責任認定有所爭議。而依照民法規定，買賣成立後，如因為房屋有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任時，買方可依法行使的權利除了要求解除契約外，另有要求減少買賣價金。(二項請求權)
但這二項請求權必須在交屋後六個月內提出，也就是說交屋已超過六個月後，如具備某些條件時，原屋主(賣方)可拒絕買方事後的請求。(拒絕賠償)
二.什麼是上述的某些條件，即：(1)當賣方不知有此瑕疵存在(此瑕疵本案指海砂屋的情況)(2)買方明知有此瑕疵存在卻仍願意買下(3)賣方賣屋時未向買方作出絕無此種瑕疵，否則願負賠償責任的保證。因此，您既然事前不知情，且非故意隱瞞，假如又未向買方保證絕無海砂屋的情況，而買方又是在交屋已超過六個月後才提出請求，則依法您已不必負責任了。
三.假使一切如您所述，則目前買方依法很難向您追索賠償，即使去法院告亦難主張瑕疵擔保責任。甚至買方如主張債務不履行請求損害賠償時，只要您當初買賣成立時，未向買方保證絕無海砂屋的情況，則可據此提出抗辯而拒絕賠償或拒絕解除契約。況且您所述的屋況，是否為海砂屋，還有待鑑定，因此本所建議您暫時以不變應萬變，等買方出招再說。
相對的，四年前賣屋給您的屋主，如符合上述各項條件，亦免除擔保責任。
會員問:(新竹市王小姐)
本人目前房地產買賣糾葛兩年半。
起因是由於原本看屋議價時，仲介與賣方皆提示兩張地號權狀、一張建物權狀，共三張權狀。直至簽約用印當天，才突然改口說：其中一張不到兩坪的土地權狀，不在此次交易範圍內；因為房子是別人贈與的，所以他們也不清楚在哪裡；總之先以房子建物權狀及建物座落之土地權狀過戶。﹍﹍﹍ 後來才發現，那兩坪不到的土地，事實上是巷道的持份。但標的物由於座落巷尾，得天獨厚地可將此巷道之持份圍進大門內，而成為院子的一部份。﹍﹍﹍如果早知道要買的房子，大門內竟然有別人不賣的土地，這房子誰要買？﹍﹍﹍賣方甚至與仲介勾串，要求我方為此不到兩坪的道路用地多付四十五萬。仲介公司向我方擔保必然會負擔此筆款項，讓買賣順利進行﹍﹍；事後證明這又是一個陷阱，置我方於法律上極不利的處境。 原本還沒想到採取法律行動。但賣方於一年多前搶先動作：狀告代書要求返還書據。而仲介只一味假仁假義地做保證，事實上不但超收仲介費、業務侵佔代書費﹍等款項、甚至違反公司法﹍﹍﹍。 目前法律程序進行到：返還書據一案，一審敗訴。我方以參加人身份，徵得代書同意後上訴。但由於立場薄弱、舉證不足，而必須再另打一個移轉所有權的民事的本訴，然於此對我方損失更大。﹍﹍﹍
我方雖然於刑事狀告賣方與仲介勾串詐欺，但一審仍是以不起訴處分。雖委託律師再上訴，但二審第一次開庭約在半年多農曆年前，時至昨日才接到第二度開庭的通知，在下週一。原本寄望以刑事壓制民事，促使賣方與仲介誠意和解，亦是不容易。﹍﹍﹍
目前最嚴重的問題是：X月XX日若不能達成和解、亦無法提出移轉所有權之民事本訴，則「返還書據」即將進入言詞辯論，則我方在提不出更有力的支持論點的情況下，極有可能如一審般敗訴，屆時賣方得以索回所有權狀。 ﹍﹍﹍不知如此，對我方可能會有的影響如何？我方是否有可能以賣方索回書據視同解約，索回已付之價金？若是不能，則如賣方對標的物之處分與抵押，我方又當如何伸張與保障自己的權益？若賣方在買賣的權利義務關係沒有釐清楚的情況下任意處分或抵押標的物，是否觸犯法律？
本所答:
1.賣方起訴請求代書返還書據、權狀。倘此筆土地目前尚未過戶您名下，法律上仍是賣方之不動產，賣方要求代書返還書據、權狀，是可以站得住腳；除非能證明此筆土地是當初買賣標的的一部份，只是暫時尚未過戶而已。
2.賣方沒有重大瑕疵，很難成立解約之條件(因扣除此私設巷道之土地，買賣標的房屋仍可使用)，既難解約，所以亦難索回已付的價金。(頂多只能以使用功能降低為理由，請求賣方減少買賣價金)
3.如果請求移轉過戶之官司，以後未能勝訴，則賣方仍擁有此筆土地所有權，他可以隨時處分與抵押設定，買方無權阻擋，但在實務上這種持分之巷道用地，很少人有興趣去購買及抵押借錢。
4.法理上這筆持分巷道土地，目前仍是賣方名下所有，他隨時可以合法處分(過戶)或抵押設定，除非被限制登記(如：假扣押或假處分等)，才能使此標的無法動彈。
5.本所建議：
(1)巷道是持分共有，您所圍起來的部份面積位置，法理上很難認定是誰的，除非分割清楚。所以繼續使用，暫時不會有被請求拆除之危險。(重點所在)
(2)要打官司，必須看清楚買賣契約(私契)以及訂金收據的記載，是否有將此標的(巷道用地)納入：如有，官司勝算機率大；但如只是口頭講，則恐怕難以舉證，官司就不一定贏。
(3)如果仲介公司的斡旋金或訂金收據有記載此標的(巷道用地)，而買賣契約未記載，則可向仲介公司請求賠償。
會員問:(新北市蘆洲區李先生)
有關公共設施預定地如何抵稅?
本所答:
公共設施預定地可抵繳遺產稅或贈與稅，但該土地須為遺產或贈與財產的一部份。
會員問:(台中市楊先生)
本人目前名下有一公寓店面（新屋）並且還是在貸款情況下如果想將房子與貸款轉登記在未婚妻的名下請問如何辦理才能將損失（如所得稅...等等）降至最低並且讓原貸款銀行接受
本所答:
1.過戶稅金:除非您們戶籍已登記為配偶，且採夫妻贈與的方式過戶才可免課土地增值稅。既是新屋或許土地公告現值尚未調高，即使依一般買賣方式過戶所課的土地增值稅亦有限(應先申請土地謄本求證)
2.銀行貸款:更改債務人須再負擔一筆設定費及代書費等，將來結婚後以妻的帳戶繳貸款即可。
會員問:(新竹市魏小姐)
我最近買一間新成屋，現金付款，最近正在辦過戶，請問我要如何得知建設公司有無偷偷拿我的房子去貸款?我有位朋友即遇到此種情形，買屋2年後 因建設公司付不出利息，才知房屋被偷偷摸摸貸款，謝謝!
本所答:
1.趕緊到地政事務所申請該棟房屋土地及房屋登記簿謄本個人全部一份，如有貸款，在他項權利部會有抵押權設定登記。
2.以目前房地產景氣而言，現金付款是一件很危險的事，因為前手建設公司幾乎都有貸款存在，貸款未清，但買賣款如已付清，則可能變成以雙倍價格買屋。
3.建議先以貸款方式買屋，由銀行幫您把關，您只須付自備款，等全部過戶完成，再清償銀行貸款即可。(但須注意有些銀行提前還貸款，會罰解約金)
4.若請高明代書把關，仍可克服以現金付款而不會出問題的情事。
會員問:(桃園市侯小姐)
5/1看房子(成屋)但未看到實際房屋內部,只看到其它裝潢屋,卻一時心動給了所謂定金5萬,賣方給了一張購屋臨時證明,內容並約定未簽約視同違約,但未書明可否退回訂金,且未有買賣契約書可看,5/2後悔,但賣方表示訂金不可退,想請問可否退回訂金?
本所答:
要退回訂金必須有理由，如：買賣條件談不攏、無法簽約完成等，建議找專家從此方面著手，就可要回訂金。
會員問:(北縣板橋市吳小姐)
我媽最近有抽中勞貸,也決定要買房子了,要跟中國信託辦理貸款280萬,包括勞貸220萬,但是中國信託卻說因為我爸大約在8年半前有跳票的記錄,所以大概只願意貸262萬,而且這個金額還不太確定,有可能都貸不到,但是這對我們而言,是有點困難,就是希望能順利貸到280萬,而且票據法不是只約束6年嗎?到底要什麼方法才能順利貸到280萬呢?希望能盡速給我答案...因為有點趕!
本所答:
1.建議改以您母親為借款人，而您自己或其他已成年的兄弟姐妹做為連帶保證人，就可以克服信用問題。
2.至於貸款金額的高低，每家銀行估價的標準稍有不同，請代書協議或換他家銀行試試！
會員問:(彰化縣許先生)
甲有兩筆土地,此兩筆土地與乙訂有租賃契約.在契約期滿前,若甲將其中的一筆土地贈與其妻子.則贈與生效後,甲與乙雙方原本所訂定的租賃契約約束是否有效力.謝謝!
本所答:
1.依據民法買賣不破租賃之原則，贈與行為雖可排除優先購買權的限制，但仍有租賃權的約束。
2.欲終止租賃契約，可依據民法租賃之相關規定或該租賃契約之相關條款，找出乙方違約的事項，即可終止租約。
會員問:(新北市三重區葉先生)
我住的是14層樓公寓,分AB兩棟.兩棟相連,但A棟為完整14樓(我住A棟10樓),B棟則分為1~7樓及1~14樓雙併,(AB兩棟如H型). 問題:3年前交屋後,A8及A9於B7(位於H型的凹處)上加蓋,也就是B棟看似變成1~9樓及1~14樓雙併了(照道理B7頂樓要加蓋也應該是屬於B7來蓋,卻變成A8及A9從旁加蓋了).現在管委會也想在上面加蓋了,可是卻會妨礙我A10窗戶的採光及通風等等,請問我該怎麼辦?且A8及A9據說已取得使用執照,但頂樓應屬於公用的呀?!它是合法的嗎?可以合法加蓋?謝謝!!
本所答:
大樓房屋加蓋一般情況皆無法合法取得使用執照，也就是違建。若向當地縣市政府拆除大隊(用信函)檢舉後，不斷追蹤詢問，可較快速拆除該違建，以解決您的困擾。
會員問:(高雄市楠梓區劉先生)
你好:我現住大樓,想換透天厝,然現金不多,我現房貸本金剩約240萬, 而房價高於所剩貸款,是否可與銀行協商,現住之大樓貸款不繳,抵押給銀行,新買之透天厝貸款仍向原銀行貸,謝謝
本所答:
1.銀行很難答應抵押貸款不繳息！
2.如果有換屋的計畫，建議您先將現有的住宅賣掉，資金較充裕，再買新屋。
會員問:(新北市板橋區曾小姐)
您好:敝人名下有1棟不動產,因辦理過戶被母親設定抵押權,房子現在由母親與其男朋友居住,因母親不願塗銷且不願讓我使用,不知若母親先過世,其男朋友有權居住在我的房子???(其男朋友已住4年,我無權趕走他,因母親護庇)聽說,若有人未經屋主同意強行入屋且居住,屋主未在法律時效(?年)內提出告訴,形同默認,是否有此事???感謝回覆!!
本所答:
1.如果您母親的男友沒有合法承租，或您不曾同意他借用(借用權)，則屬無權居住，您可先請他自行搬走，若他執意不搬，可訴請法院判決後強制搬遷。
2.若您始終不曾收到租金，則請無權居住之人搬遷是沒有法律時效！
會員問:(台北唐小姐)
我在兩年前購買一間預售屋,有幾點問題,懇請幫忙解惑,實不勝感激. 1. 住家正後方是一座 "萬應祠" , 當初建商以一塊很大的帆布招牌,將整座祠堂遮掩住,直到施工後才發現有座 "廟" 在住屋正後方, 唉 !!! 請問建商是否有義務在售屋時告知此環境狀況?
2. 我的隔鄰將陽台違法外推,致使我主臥室的窗戶被包在他家的鐵欄杆內,(很難形容). 經與隔鄰交涉,他說他花了十萬塊錢由建商幫他蓋的. 但是建商此舉完全未知會我,且危害到我的居家安全,影響我的生活,經數度與建商討論,建商都避不見面,而我因懷孕生子也有點無力與無奈再去爭論, 在此,我想請教 貴事務所, 由於建商 不法圖利的行為,致我權益受侵害,我可否具狀要求解除房屋買賣的契約,要求建商回收房屋.
本所答:
1.當初建商可能故意忘記告訴您住家後面有萬應祠，因為如誠實告知客戶，所有的房子恐怕就都不好賣。法律上這種「環境狀況」不是嚴重瑕疵，很難追究，只能朝協議請求減少價金解決。
2.假如建商所蓋的陽台影響到您，只要向縣府拆除大隊檢舉就可以(最好是用書信的方式)。
3.有些建商很小心，不會自己幫客戶蓋違建，而是請包商施工，所以必須確認到底是誰施工違建，才可請求損害賠償。至於請求建商收回房屋，可能不容易成功，因為要舉證重大瑕疵並不容易。
會員問:(台南市胡先生)
請問土地買賣可有明文規定，買賣雙方若有仲介者，須要各別給付費用嗎?若雙方皆無簽訂合約，買方是否仍須付費用嗎?<賣方已付佣金>
本所答:
1.仲介費用的相關規定，在民法債權編之「居間」一節中有詳細規定。
2.仲介費用給付的約定，在法律上並不是屬於要式契約，也就是口頭約定也可以。
3.仲介費用的給付，若之前有約定，應依照約定方式，若無約定，則依照民間買賣土地的交易習慣。
會員問:(台北市簡小姐)
3年前,我買一間房子,向銀行貸款180萬,而後又向銀行2胎貸款30萬,每月須繳28000利息,目前已經負擔不起,若不想要繳28000利息,及放棄房子,如何做對自身比較好,謝謝您的幫忙.
本所答:
1.向銀行申請銀行貸款時，除了借款人為債務人以外，保證人是免不了，而且一般都是連帶保證人，也就是說你將來若繳息不正常時，銀行是可以向您的保證人來求償。
2.若您有意放棄房子，最好是趕緊找仲介公司將房屋賣掉換取現金，而不是讓銀行拍賣您的房子，畢竟目前法拍價格通常都低於市價，且若拍賣金額不夠還借款，銀行還可以對您及連代保證人的其他財產及薪水來追討。
會員問:(台中市張先生)
六年前,我爸賣出一筆土地,契約上有要求要於一個月內辦理墓地變更,而我爸也一直都有在辦理,而經過六年後,也就是現在,對方要求說要我爸將土地買回,理由是未將墓地變更的合法證明給他,而我爸也一直都有在辦,只是還在審核中,於是對方提出要求要我爸以當年的價錢買回其土地,請問我爸有權拒絕買回嗎?
本所答:
1.在不違反法令之情況下，買賣雙方以契約條款為依據，契約上若要求一個月內完成墓地變更，就必須遵守。
2.但，如果沒有明確的日期顯示必須在什麼時候辦理完成，則買方不能以此認定賣方違約，而要求賣方買回土地，除非賣方一直沒有履行辦理土變更的程序。因此，您必須根據契約條款仔細推敲而定。
會員問:(台中縣張先生)
我有預售屋買賣契約問題想請教你,去年五月買下一間透天屋,本人至工地勘查後,發現本人所購置房屋(人車分道)在建設公司未告知情況下,將化糞池及倒料洞(狗洞)開至本人所購置房屋中1,2,3,樓中,如今發現是否有權要求建設公司賠償或解除契約?
本所答:
應先向建設公司索閱建築藍圖，確認化糞池及倒料洞(狗洞)建築位置：
1.不是設計上原預定位置：表示建商任意變更建築結構。建商此舉，對買方的您而言，已構成買賣關係上的重大瑕疵，那您當然可以依法向建設公司請求解除契約或損害賠償。
2.是設計上原預定位置：恐怕對您較不利，因為是自己訂購房屋的時候沒有查清楚，或許可以嘗試和建商協調，以達到換屋或價金減少等的目的。
會員問:(高雄市陳小姐)
我有一間房子，目前是我的朋友在居住，並且由他繳貸款， 但近幾次，他都未能如期的將貸款繳出， 我希望能將房子過戶給他，他一直以貸款未繳清，無法過戶為由， 拒絕不理，請問我能將房子收回嗎?如他不肯，我又有何方法可以請他遷出呢?
本所答:
1.貸款未繳清，房屋一樣可以辦理過戶。(除非是國宅貸款)
2.想收回您的房子，應先確認您和朋友之間是否有租賃契約關係？
(1)若有:依終止租約的法律方式就可將房屋收回.
(2)若無:隨時可以請對方搬走，除非還想繼續維持雙方關係。
(3)若原來有租約而租期到了之後卻沒有再續簽契約:已經構成不定期租賃契約關係。對您較不利，可依追討租金的方式要回房屋。
林代書 諮詢專線：0966189846
2: 同上題,這個公寓的分區是屬於商業區,邊間,登記為住宅該頂樓住戶分別在五樓側邊加掛巨幅帆布廣告, 加蓋部分沿女兒牆搭設鐵架,高度與違建部分齊,設立廣告看板請問這部分在沒有管委會的情況下, 單戶住戶有否解決的方法?
本所答:
一、通常早期的五樓公寓，有些建商在完工交屋時會附上一份協議(同意)文件，讓其他樓層屋主蓋章，同意頂樓的使用權規五樓屋主。但即使有此份文件，也不能隨意加蓋頂樓，讓其他樓層屋主無法使用頂樓(如晒衣物、棉被)，因此可向縣市政府拆除大隊檢舉報請拆除，每月一封檢舉函，讓拆除大隊趕快拆。
二、稅捐處對於違章建築依然會依法課徵房屋稅，但並不代表有課徵房屋稅就變成是合法的建築物，違建就是違建，如建管單位曾拍照管理，謹是不得再增建且暫緩拆除，並不是永遠不須拆除，如果其他樓層住戶多列舉一些此加蓋違建所造成的危害之處以檢舉，拆除大隊就可能會儘速處理。又如果無法協議召開區分所有權人會議，可以報請主管機關協助主持召開。在尚未成立管委會之前，不斷檢舉違建，亦是一個辦法。
三、根據公寓大廈管理條例，非依法令規定，並經「區分所有權人會議」的決議，不得設置廣告，經制止無效，可請主管機關課處罰款，讓住戶自行回復原狀，如果住戶仍不自行回復原狀，則主管機關可逕行回復原狀，而所花費用，由該住戶負擔。又依廣告物管理辦法第二十二條之規定，還可請主管機關依建築法、消防法或違章建築物處理辦法來處罰，甚至還可訴請法院依侵權行為，強制拆除違建及廣告看板。
會員問:(台南市高小姐)
本人於民國八十二年以新台幣二百零五萬元買下A百貨公司地下第二層的一個小攤位，持有面積約6.72坪，由TOP顧問公司全權處理租賃事宜。及至A百貨公司因營運不善而將面臨歇業，且無租金可收。因此招開緊急會議與所有業主協商欲調降租金，由於一下調降的幅度高達40%業主們無法接受，致使問題不能解決。九十年初與B百貨簽約出租，簽訂九年租約先行支付二個月押金，並要求試賣三個月。誰知試賣結束便又強求減租一半，葉主們迫於無奈之下只有答應。可是，四個月後竟不付租金了，目前管理委員會〈當初由業主推選出來的〉正與對方訴訟之中。而我們的押金早已支付了大阪百貨試之前的場地各項費用，然而在年度所稅中尚須將押金以5%利息申報，真是情何以堪？如今此建築物由管理委員會自行管理出租；理由是：與其任由荒廢不如自己找廠商出租，所得租金再分與各業主，本人對所提之方案雖不茍同，但此決議亦是由出席業主決議通過，不參加者自行放棄權利。自己花錢購置的財產竟無自主權，既不能拒絕出租，又要負擔因仍在營業中的高房屋稅。所以想請教貴所幾個問題煩請解惑，不甚感激。 1.是否有法律方法可以拒絕繼續出租？若是可以，是否能提出申請減輕房屋歲稅？ 2.如果我想拋棄此「財產」可行嗎？〈此財產之房貸已全部付清〉或者有其它更積極的方法？
本所答:
一.百貨商場大樓的攤位，一般屬區分所有性質，也就是說每位所有權人的權利皆屬持分共有，但沒有確定位置，除非全樓層所有權人有作出分管協議(看看有無分管協議書)，且產生明確的分管位置圖，各所有權人對自己的持分權利才有自主權。假如無明確的分管位置，則無自主決定權，那麼管理委員會(各所有權人所推選出來的)所作出的決議，對各業主(各所有權人)就有約束力。因此，您如要拒絕出租，應視您的產權是否有明確的分管位置。商場攤位如有作營業使用，房屋稅即按營業用稅率課徵；若整樓層目前空置且沒有作營業使用，可試圖向當地稅捐處申請按非住家非營業用之稅率課徵(稅率較低)。
二.想拋棄財產，可以用捐贈的方式辦理，問題是捐贈的對象為何？若是捐贈給個人，恐又需花一筆稅費；由於此商業攤位，目前幾乎可算是無產生收益狀態，若想捐贈給政府機關，政府機關恐怕會不願意。
三.
(1)目前國內有很多仲介公司專門收購道路用地，作為公司節稅或沖抵個人遺產稅之用，建議可考慮委託仲介公司以低價出售上述對象。
(2)或是捐贈給財團法人如：基金會、合法寺廟、教堂、社會福利機構。
會員問:(屏東市張先生)
本人於去年(2001)4月賣出一間約27坪的房子,於今年1月接到當初買方仲介來電告知,說買主日前為裝修浴室拆下天花板時發現水泥剝落鋼筋外露,懷疑是海砂屋,且認為我們惡意欺瞞寄出存證信函(因寄錯地址故我們沒收到).當我們聽到此訊息後馬上與仲介一同拜訪買方,並澄清當初我們並不知情.但買方執意要我們負起賠償責任,不然要以重大瑕疵告我們,由我們原價買回.請問賣方在不知情的情況下有需要負任何的責任嗎?如果是,那我是否也可追究4年前的賣我的屋主?
本所答:
一.房屋賣出後，賣方對此買賣交易負有二種擔保責任，即：1.權利瑕疵擔保責任2.物的瑕疵擔保責任。本案依您所述的情況，應屬於買賣雙方對於物的瑕疵擔保責任認定有所爭議。而依照民法規定，買賣成立後，如因為房屋有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任時，買方可依法行使的權利除了要求解除契約外，另有要求減少買賣價金。(二項請求權)
但這二項請求權必須在交屋後六個月內提出，也就是說交屋已超過六個月後，如具備某些條件時，原屋主(賣方)可拒絕買方事後的請求。(拒絕賠償)
二.什麼是上述的某些條件，即：(1)當賣方不知有此瑕疵存在(此瑕疵本案指海砂屋的情況)(2)買方明知有此瑕疵存在卻仍願意買下(3)賣方賣屋時未向買方作出絕無此種瑕疵，否則願負賠償責任的保證。因此，您既然事前不知情，且非故意隱瞞，假如又未向買方保證絕無海砂屋的情況，而買方又是在交屋已超過六個月後才提出請求，則依法您已不必負責任了。
三.假使一切如您所述，則目前買方依法很難向您追索賠償，即使去法院告亦難主張瑕疵擔保責任。甚至買方如主張債務不履行請求損害賠償時，只要您當初買賣成立時，未向買方保證絕無海砂屋的情況，則可據此提出抗辯而拒絕賠償或拒絕解除契約。況且您所述的屋況，是否為海砂屋，還有待鑑定，因此本所建議您暫時以不變應萬變，等買方出招再說。
相對的，四年前賣屋給您的屋主，如符合上述各項條件，亦免除擔保責任。
會員問:(新竹市王小姐)
本人目前房地產買賣糾葛兩年半。
起因是由於原本看屋議價時，仲介與賣方皆提示兩張地號權狀、一張建物權狀，共三張權狀。直至簽約用印當天，才突然改口說：其中一張不到兩坪的土地權狀，不在此次交易範圍內；因為房子是別人贈與的，所以他們也不清楚在哪裡；總之先以房子建物權狀及建物座落之土地權狀過戶。﹍﹍﹍ 後來才發現，那兩坪不到的土地，事實上是巷道的持份。但標的物由於座落巷尾，得天獨厚地可將此巷道之持份圍進大門內，而成為院子的一部份。﹍﹍﹍如果早知道要買的房子，大門內竟然有別人不賣的土地，這房子誰要買？﹍﹍﹍賣方甚至與仲介勾串，要求我方為此不到兩坪的道路用地多付四十五萬。仲介公司向我方擔保必然會負擔此筆款項，讓買賣順利進行﹍﹍；事後證明這又是一個陷阱，置我方於法律上極不利的處境。 原本還沒想到採取法律行動。但賣方於一年多前搶先動作：狀告代書要求返還書據。而仲介只一味假仁假義地做保證，事實上不但超收仲介費、業務侵佔代書費﹍等款項、甚至違反公司法﹍﹍﹍。 目前法律程序進行到：返還書據一案，一審敗訴。我方以參加人身份，徵得代書同意後上訴。但由於立場薄弱、舉證不足，而必須再另打一個移轉所有權的民事的本訴，然於此對我方損失更大。﹍﹍﹍
我方雖然於刑事狀告賣方與仲介勾串詐欺，但一審仍是以不起訴處分。雖委託律師再上訴，但二審第一次開庭約在半年多農曆年前，時至昨日才接到第二度開庭的通知，在下週一。原本寄望以刑事壓制民事，促使賣方與仲介誠意和解，亦是不容易。﹍﹍﹍
目前最嚴重的問題是：X月XX日若不能達成和解、亦無法提出移轉所有權之民事本訴，則「返還書據」即將進入言詞辯論，則我方在提不出更有力的支持論點的情況下，極有可能如一審般敗訴，屆時賣方得以索回所有權狀。 ﹍﹍﹍不知如此，對我方可能會有的影響如何？我方是否有可能以賣方索回書據視同解約，索回已付之價金？若是不能，則如賣方對標的物之處分與抵押，我方又當如何伸張與保障自己的權益？若賣方在買賣的權利義務關係沒有釐清楚的情況下任意處分或抵押標的物，是否觸犯法律？
本所答:
1.賣方起訴請求代書返還書據、權狀。倘此筆土地目前尚未過戶您名下，法律上仍是賣方之不動產，賣方要求代書返還書據、權狀，是可以站得住腳；除非能證明此筆土地是當初買賣標的的一部份，只是暫時尚未過戶而已。
2.賣方沒有重大瑕疵，很難成立解約之條件(因扣除此私設巷道之土地，買賣標的房屋仍可使用)，既難解約，所以亦難索回已付的價金。(頂多只能以使用功能降低為理由，請求賣方減少買賣價金)
3.如果請求移轉過戶之官司，以後未能勝訴，則賣方仍擁有此筆土地所有權，他可以隨時處分與抵押設定，買方無權阻擋，但在實務上這種持分之巷道用地，很少人有興趣去購買及抵押借錢。
4.法理上這筆持分巷道土地，目前仍是賣方名下所有，他隨時可以合法處分(過戶)或抵押設定，除非被限制登記(如：假扣押或假處分等)，才能使此標的無法動彈。
5.本所建議：
(1)巷道是持分共有，您所圍起來的部份面積位置，法理上很難認定是誰的，除非分割清楚。所以繼續使用，暫時不會有被請求拆除之危險。(重點所在)
(2)要打官司，必須看清楚買賣契約(私契)以及訂金收據的記載，是否有將此標的(巷道用地)納入：如有，官司勝算機率大；但如只是口頭講，則恐怕難以舉證，官司就不一定贏。
(3)如果仲介公司的斡旋金或訂金收據有記載此標的(巷道用地)，而買賣契約未記載，則可向仲介公司請求賠償。
會員問:(新北市蘆洲區李先生)
有關公共設施預定地如何抵稅?
本所答:
公共設施預定地可抵繳遺產稅或贈與稅，但該土地須為遺產或贈與財產的一部份。
會員問:(台中市楊先生)
本人目前名下有一公寓店面（新屋）並且還是在貸款情況下如果想將房子與貸款轉登記在未婚妻的名下請問如何辦理才能將損失（如所得稅...等等）降至最低並且讓原貸款銀行接受
本所答:
1.過戶稅金:除非您們戶籍已登記為配偶，且採夫妻贈與的方式過戶才可免課土地增值稅。既是新屋或許土地公告現值尚未調高，即使依一般買賣方式過戶所課的土地增值稅亦有限(應先申請土地謄本求證)
2.銀行貸款:更改債務人須再負擔一筆設定費及代書費等，將來結婚後以妻的帳戶繳貸款即可。
會員問:(新竹市魏小姐)
我最近買一間新成屋，現金付款，最近正在辦過戶，請問我要如何得知建設公司有無偷偷拿我的房子去貸款?我有位朋友即遇到此種情形，買屋2年後 因建設公司付不出利息，才知房屋被偷偷摸摸貸款，謝謝!
本所答:
1.趕緊到地政事務所申請該棟房屋土地及房屋登記簿謄本個人全部一份，如有貸款，在他項權利部會有抵押權設定登記。
2.以目前房地產景氣而言，現金付款是一件很危險的事，因為前手建設公司幾乎都有貸款存在，貸款未清，但買賣款如已付清，則可能變成以雙倍價格買屋。
3.建議先以貸款方式買屋，由銀行幫您把關，您只須付自備款，等全部過戶完成，再清償銀行貸款即可。(但須注意有些銀行提前還貸款，會罰解約金)
4.若請高明代書把關，仍可克服以現金付款而不會出問題的情事。
會員問:(桃園市侯小姐)
5/1看房子(成屋)但未看到實際房屋內部,只看到其它裝潢屋,卻一時心動給了所謂定金5萬,賣方給了一張購屋臨時證明,內容並約定未簽約視同違約,但未書明可否退回訂金,且未有買賣契約書可看,5/2後悔,但賣方表示訂金不可退,想請問可否退回訂金?
本所答:
要退回訂金必須有理由，如：買賣條件談不攏、無法簽約完成等，建議找專家從此方面著手，就可要回訂金。
會員問:(北縣板橋市吳小姐)
我媽最近有抽中勞貸,也決定要買房子了,要跟中國信託辦理貸款280萬,包括勞貸220萬,但是中國信託卻說因為我爸大約在8年半前有跳票的記錄,所以大概只願意貸262萬,而且這個金額還不太確定,有可能都貸不到,但是這對我們而言,是有點困難,就是希望能順利貸到280萬,而且票據法不是只約束6年嗎?到底要什麼方法才能順利貸到280萬呢?希望能盡速給我答案...因為有點趕!
本所答:
1.建議改以您母親為借款人，而您自己或其他已成年的兄弟姐妹做為連帶保證人，就可以克服信用問題。
2.至於貸款金額的高低，每家銀行估價的標準稍有不同，請代書協議或換他家銀行試試！
會員問:(彰化縣許先生)
甲有兩筆土地,此兩筆土地與乙訂有租賃契約.在契約期滿前,若甲將其中的一筆土地贈與其妻子.則贈與生效後,甲與乙雙方原本所訂定的租賃契約約束是否有效力.謝謝!
本所答:
1.依據民法買賣不破租賃之原則，贈與行為雖可排除優先購買權的限制，但仍有租賃權的約束。
2.欲終止租賃契約，可依據民法租賃之相關規定或該租賃契約之相關條款，找出乙方違約的事項，即可終止租約。
會員問:(新北市三重區葉先生)
我住的是14層樓公寓,分AB兩棟.兩棟相連,但A棟為完整14樓(我住A棟10樓),B棟則分為1~7樓及1~14樓雙併,(AB兩棟如H型). 問題:3年前交屋後,A8及A9於B7(位於H型的凹處)上加蓋,也就是B棟看似變成1~9樓及1~14樓雙併了(照道理B7頂樓要加蓋也應該是屬於B7來蓋,卻變成A8及A9從旁加蓋了).現在管委會也想在上面加蓋了,可是卻會妨礙我A10窗戶的採光及通風等等,請問我該怎麼辦?且A8及A9據說已取得使用執照,但頂樓應屬於公用的呀?!它是合法的嗎?可以合法加蓋?謝謝!!
本所答:
大樓房屋加蓋一般情況皆無法合法取得使用執照，也就是違建。若向當地縣市政府拆除大隊(用信函)檢舉後，不斷追蹤詢問，可較快速拆除該違建，以解決您的困擾。
會員問:(高雄市楠梓區劉先生)
你好:我現住大樓,想換透天厝,然現金不多,我現房貸本金剩約240萬, 而房價高於所剩貸款,是否可與銀行協商,現住之大樓貸款不繳,抵押給銀行,新買之透天厝貸款仍向原銀行貸,謝謝
本所答:
1.銀行很難答應抵押貸款不繳息！
2.如果有換屋的計畫，建議您先將現有的住宅賣掉，資金較充裕，再買新屋。
會員問:(新北市板橋區曾小姐)
您好:敝人名下有1棟不動產,因辦理過戶被母親設定抵押權,房子現在由母親與其男朋友居住,因母親不願塗銷且不願讓我使用,不知若母親先過世,其男朋友有權居住在我的房子???(其男朋友已住4年,我無權趕走他,因母親護庇)聽說,若有人未經屋主同意強行入屋且居住,屋主未在法律時效(?年)內提出告訴,形同默認,是否有此事???感謝回覆!!
本所答:
1.如果您母親的男友沒有合法承租，或您不曾同意他借用(借用權)，則屬無權居住，您可先請他自行搬走，若他執意不搬，可訴請法院判決後強制搬遷。
2.若您始終不曾收到租金，則請無權居住之人搬遷是沒有法律時效！
會員問:(台北唐小姐)
我在兩年前購買一間預售屋,有幾點問題,懇請幫忙解惑,實不勝感激. 1. 住家正後方是一座 "萬應祠" , 當初建商以一塊很大的帆布招牌,將整座祠堂遮掩住,直到施工後才發現有座 "廟" 在住屋正後方, 唉 !!! 請問建商是否有義務在售屋時告知此環境狀況?
2. 我的隔鄰將陽台違法外推,致使我主臥室的窗戶被包在他家的鐵欄杆內,(很難形容). 經與隔鄰交涉,他說他花了十萬塊錢由建商幫他蓋的. 但是建商此舉完全未知會我,且危害到我的居家安全,影響我的生活,經數度與建商討論,建商都避不見面,而我因懷孕生子也有點無力與無奈再去爭論, 在此,我想請教 貴事務所, 由於建商 不法圖利的行為,致我權益受侵害,我可否具狀要求解除房屋買賣的契約,要求建商回收房屋.
本所答:
1.當初建商可能故意忘記告訴您住家後面有萬應祠，因為如誠實告知客戶，所有的房子恐怕就都不好賣。法律上這種「環境狀況」不是嚴重瑕疵，很難追究，只能朝協議請求減少價金解決。
2.假如建商所蓋的陽台影響到您，只要向縣府拆除大隊檢舉就可以(最好是用書信的方式)。
3.有些建商很小心，不會自己幫客戶蓋違建，而是請包商施工，所以必須確認到底是誰施工違建，才可請求損害賠償。至於請求建商收回房屋，可能不容易成功，因為要舉證重大瑕疵並不容易。
會員問:(台南市胡先生)
請問土地買賣可有明文規定，買賣雙方若有仲介者，須要各別給付費用嗎?若雙方皆無簽訂合約，買方是否仍須付費用嗎?<賣方已付佣金>
本所答:
1.仲介費用的相關規定，在民法債權編之「居間」一節中有詳細規定。
2.仲介費用給付的約定，在法律上並不是屬於要式契約，也就是口頭約定也可以。
3.仲介費用的給付，若之前有約定，應依照約定方式，若無約定，則依照民間買賣土地的交易習慣。
會員問:(台北市簡小姐)
3年前,我買一間房子,向銀行貸款180萬,而後又向銀行2胎貸款30萬,每月須繳28000利息,目前已經負擔不起,若不想要繳28000利息,及放棄房子,如何做對自身比較好,謝謝您的幫忙.
本所答:
1.向銀行申請銀行貸款時，除了借款人為債務人以外，保證人是免不了，而且一般都是連帶保證人，也就是說你將來若繳息不正常時，銀行是可以向您的保證人來求償。
2.若您有意放棄房子，最好是趕緊找仲介公司將房屋賣掉換取現金，而不是讓銀行拍賣您的房子，畢竟目前法拍價格通常都低於市價，且若拍賣金額不夠還借款，銀行還可以對您及連代保證人的其他財產及薪水來追討。
會員問:(台中市張先生)
六年前,我爸賣出一筆土地,契約上有要求要於一個月內辦理墓地變更,而我爸也一直都有在辦理,而經過六年後,也就是現在,對方要求說要我爸將土地買回,理由是未將墓地變更的合法證明給他,而我爸也一直都有在辦,只是還在審核中,於是對方提出要求要我爸以當年的價錢買回其土地,請問我爸有權拒絕買回嗎?
本所答:
1.在不違反法令之情況下，買賣雙方以契約條款為依據，契約上若要求一個月內完成墓地變更，就必須遵守。
2.但，如果沒有明確的日期顯示必須在什麼時候辦理完成，則買方不能以此認定賣方違約，而要求賣方買回土地，除非賣方一直沒有履行辦理土變更的程序。因此，您必須根據契約條款仔細推敲而定。
會員問:(台中縣張先生)
我有預售屋買賣契約問題想請教你,去年五月買下一間透天屋,本人至工地勘查後,發現本人所購置房屋(人車分道)在建設公司未告知情況下,將化糞池及倒料洞(狗洞)開至本人所購置房屋中1,2,3,樓中,如今發現是否有權要求建設公司賠償或解除契約?
本所答:
應先向建設公司索閱建築藍圖，確認化糞池及倒料洞(狗洞)建築位置：
1.不是設計上原預定位置：表示建商任意變更建築結構。建商此舉，對買方的您而言，已構成買賣關係上的重大瑕疵，那您當然可以依法向建設公司請求解除契約或損害賠償。
2.是設計上原預定位置：恐怕對您較不利，因為是自己訂購房屋的時候沒有查清楚，或許可以嘗試和建商協調，以達到換屋或價金減少等的目的。
會員問:(高雄市陳小姐)
我有一間房子，目前是我的朋友在居住，並且由他繳貸款， 但近幾次，他都未能如期的將貸款繳出， 我希望能將房子過戶給他，他一直以貸款未繳清，無法過戶為由， 拒絕不理，請問我能將房子收回嗎?如他不肯，我又有何方法可以請他遷出呢?
本所答:
1.貸款未繳清，房屋一樣可以辦理過戶。(除非是國宅貸款)
2.想收回您的房子，應先確認您和朋友之間是否有租賃契約關係？
(1)若有:依終止租約的法律方式就可將房屋收回.
(2)若無:隨時可以請對方搬走，除非還想繼續維持雙方關係。
(3)若原來有租約而租期到了之後卻沒有再續簽契約:已經構成不定期租賃契約關係。對您較不利，可依追討租金的方式要回房屋。
林代書 諮詢專線：0966189846
2011年3月4日 星期五
花蓮豐濱鄉新社段6000坪農地 外加45坪建地 自售
- 花蓮豐濱鄉新社段
6000坪 農地於之前行政院退輔會開發的泰來農場內 山明水秀木瀑布牛羊世外桃園 外加45坪 建地 自售 800萬 意者速洽 0966189846
2011年3月3日 星期四
民間一、二、三胎週轉
1.全省法拍屋代拍、代標、代墊款技術處理。
2.債權債務法務處理 重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。 行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2.債權債務法務處理 重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。 行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2011年3月1日 星期二
2011年2月28日 星期一
2011年2月27日 星期日
您的房屋因為種種原因而被申請法院拍賣嗎？
您的房屋因為種種原因而被申請法院拍賣嗎？
請別擔心，只要您的房屋還末被拍定，我們將在可行的情況下幫您將房屋保住，再將您的債務整合起來。或以您希望的方式規劃配套方案，除了讓你減少損失，更可以依照您的要求提供各式意見給您，替您做最完善的規畫…
再來要告訴各位朋友，房屋被法院拍賣時，千萬別忽視自己的權益，如果您的房屋被拍定時，會有很大的機會拍定價比市價低二至四成，舉例來說您的房屋如果市值一千萬，被拍定時可能只剩六佰至八佰萬。再加上申請執行拍賣的債權單位，要收取的費用以及您要償還的所有款項，最壞的情況是您無法從拍賣掉的房屋拿到任何餘款，更有可能房屋被拍走了，還留下許多的債務，根本沒有解決問題，所以這是完全不划算的一步，也請別您擔心著急，我們能幫您!!
各種疑難雜症 只要您有房子都幫您解決!! 0966189846 林代書
請別擔心，只要您的房屋還末被拍定，我們將在可行的情況下幫您將房屋保住，再將您的債務整合起來。或以您希望的方式規劃配套方案，除了讓你減少損失，更可以依照您的要求提供各式意見給您，替您做最完善的規畫…
再來要告訴各位朋友，房屋被法院拍賣時，千萬別忽視自己的權益，如果您的房屋被拍定時，會有很大的機會拍定價比市價低二至四成，舉例來說您的房屋如果市值一千萬，被拍定時可能只剩六佰至八佰萬。再加上申請執行拍賣的債權單位，要收取的費用以及您要償還的所有款項，最壞的情況是您無法從拍賣掉的房屋拿到任何餘款，更有可能房屋被拍走了，還留下許多的債務，根本沒有解決問題，所以這是完全不划算的一步，也請別您擔心著急，我們能幫您!!
各種疑難雜症 只要您有房子都幫您解決!! 0966189846 林代書
法拍救回
您的房屋因為種種原因而被申請法院拍賣嗎？
請別擔心，只要您的房屋還末被拍定，我們將在可行的情況下幫您將房屋保住，再將您的債務整合起來。或以您希望的方式規劃配套方案，除了讓你減少損失，更可以依照您的要求提供各式意見給您，替您做最完善的規畫…
再來要告訴各位朋友，房屋被法院拍賣時，千萬別忽視自己的權益，如果您的房屋被拍定時，會有很大的機會拍定價比市價低二至四成，舉例來說您的房屋如果市值一千萬，被拍定時可能只剩六佰至八佰萬。再加上申請執行拍賣的債權單位，要收取的費用以及您要償還的所有款項，最壞的情況是您無法從拍賣掉的房屋拿到任何餘款，更有可能房屋被拍走了，還留下許多的債務，根本沒有解決問題，所以這是完全不划算的一步，也請別您擔心著急，我們能幫您!!
各種疑難雜症 只要您有房子都幫您解決!! 0966189846 林代書
請別擔心，只要您的房屋還末被拍定，我們將在可行的情況下幫您將房屋保住，再將您的債務整合起來。或以您希望的方式規劃配套方案，除了讓你減少損失，更可以依照您的要求提供各式意見給您，替您做最完善的規畫…
再來要告訴各位朋友，房屋被法院拍賣時，千萬別忽視自己的權益，如果您的房屋被拍定時，會有很大的機會拍定價比市價低二至四成，舉例來說您的房屋如果市值一千萬，被拍定時可能只剩六佰至八佰萬。再加上申請執行拍賣的債權單位，要收取的費用以及您要償還的所有款項，最壞的情況是您無法從拍賣掉的房屋拿到任何餘款，更有可能房屋被拍走了，還留下許多的債務，根本沒有解決問題，所以這是完全不划算的一步，也請別您擔心著急，我們能幫您!!
各種疑難雜症 只要您有房子都幫您解決!! 0966189846 林代書
2011年2月25日 星期五
道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路三種。
道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路三種。
依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知：
一、計畫道路：
（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。
二、既成道路：
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
三、私設道路：
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。
收購台北市私有既成道路土地
1.持有臺北市都市計畫道路已達15公尺(含)以上之都市計畫道路範圍之土地，限整筆土地位於15公尺(含15公尺)以上者為限，且無地上物佔用全部供公眾通行使用。
2.屬私有既成道路土地。
0966189846
依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知：
一、計畫道路：
（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。
二、既成道路：
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
三、私設道路：
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。
收購台北市私有既成道路土地
1.持有臺北市都市計畫道路已達15公尺(含)以上之都市計畫道路範圍之土地，限整筆土地位於15公尺(含15公尺)以上者為限，且無地上物佔用全部供公眾通行使用。
2.屬私有既成道路土地。
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2011年2月24日 星期四
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2011年2月20日 星期日
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想請教一下，如果我有一塊土地要賣，和買方談好價錢後，要找代書，對方堅持要用他的代書，我覺得不妥，因為在還未付尾款前，要先把名字過到買方的名下，萬一我沒有收到尾款那問題就大了，所以我想要用我自已的代書請問有什麼方式可以解決這個雙方都想要用自已的代書呢？ |
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很多人都會擔心這個問題的，我將整個過戶流程給您，等稅單下來繳完稅金時，再將您的印鑑證明拿出來，然後陪同對方代書至地政事務所直接遞送印鑑證明辦理過戶，尾款部份可請買方先開立 商業本票這是比較安全的作法。 1.代書費 10000~12000 元。 2.契稅房屋現值的 6%。 3.印花稅房屋現值的 1/1000。 4.規費土地及房屋現值的 1/1000。 5.增值稅。 .................................................................................................................................. 以上為過戶所需費用 優惠稅率：出售自用住宅土地，增值稅稅率百分之十 （一般為 20 %、30 % 或 40 %），其條件如下 : （1）需所有權人、配偶或直系親屬在【出售當時】設有戶籍。 （2）出售【前壹年內】無出租營業。 （3）都市土地不超過 三公畝約 （4）每人一生以一次為限。 .................................................................................................................................. 1.身分證影本。 2.權狀正本。 3.印鑑證明。 4.印鑑章。 5.過戶流程。 6.需申請稅單。 7.契稅申報鄉鎮市公所。 8.增值稅縣市所屬稅捐處。 9.贈與稅縣市所屬稅捐處。 10.稅單下來後拿至地政事務所辦理過戶。 |
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